实地冲击IPO被疑贝壳上市受捧都是卖房的

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北京时间8月13日晚，贝壳找房正式登陆纽交所，股票代码BEKE，发行价为20美元，开盘后最高峰冲到了34美元，市值达到亿美元。此次上市募集资金约24.4亿美元。而前段时间，实地地产集团也被传出已向香港联交所递交IPO申请，成为赴港上市的内地房地产企业中的一员。但是，两家与房相关的企业进军资本市场，上市前后市场上声音却各不相同。对于贝壳找房来说，亏损是暂时的，但前景是美好的。而对实地地产来说，欠债还钱的现实是掩饰不住的。对于实地地产来说，声音主要集中于年收入增速放缓，现金流恶化，进负债率高达%，信托融资利率高达24%等。对于贝壳找房来说，声音主要集中于3年亏损31亿，净利润连续下降，被投资人对赌协议裹挟，必须在年4月前上市。不缺钱谁上市啊，缺钱的也不是谁都能上得了的。如此看来，“上市续命”这个词怎么听都不像是褒义词。但现实情况真的如此吗？上市到底有啥好处？为什么很多企业都把上市作为一个终极目标？首先，上市当然是为了钱，获得更多融资可以用于企业发展。这就是为何说对于很多企业来说，上市其实是在续命。第二是风险分担，包括所有中小投资者都成了这家企业的股东，不论大小股东，风险共担，只不过分担的份额不同罢了。第三是融资能力，没上市前企业有两种融资途径，第一是投资人，第二是银行贷款。上市后，对企业来说不论是否能拜托银行贷款，多一条融资路径总是没错的。第四是能增加股东的资金流动性，比如贝壳在正式IPO之前，已经获得了腾讯、高瓴、红杉中国等机构的数亿美元认购。按开盘亿美元的市值计算，各大投资机构也狂赚了一笔，如第二大股东腾讯大约能赚50亿元人民币。当然对于好处来说，企业上市也存在弊端，比如管理层对业绩的压力会增加，大股东的权限将被约束，还可能存在被恶意控股的风险，特别是中概股时刻要面临被做空机构的狙击。但是，这些情况面对起资金，几乎是可以忽略不计的。找钱。确实是贝壳和实地上市的共同目的。实地地产IPO拿钱续命的成分大找钱就是房企日常最重要的工作。传统房地产企业都被认为是重资产运营，如万科、万达、碧桂园、富力，借钱、买地、卖楼，手头都持有大量土地或商业地产。近年来，不持有重资产而是输出管理的轻资产模式，被认为是未来让房企摆脱高负债的重要路径。但是，长久以来，房企是坚持重资产还是转向轻资产，一直是被认为是难解之题。万达的王健林是较早意识到这个问题的人之一，最早被开刀的也是万达引以为傲的商业地产。年7月19日，万达商业地产将77个酒店以.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91%股权以.44亿元的价格转让给融创，交易总金额.5亿元，创下中国地产史上单一交易纪录。年2月，王健林又将37万达百货卖给了苏宁易购。王健林在当年的万达年会上表示，要在两年内把万达的有息负债率降至“绝对安全”水平。但是在整个年，万达仍然用超过亿重新背起了重资产的包袱。重资产意味着扩张的唯一方式就是持有重资产，而找钱的唯一目的也是为了继续持有重资产。缺钱，是房企永远的话题。在“房住不炒”的大前提压力下，前期持有的重资产中的一部分可能就变成了累赘，盈利能力和毛利润普降是近两年整个房地产行业的普遍特征。实地地产同样也逃不开这个问题，面对收入增速放缓，现金流恶化，高负债率和信托融资利率。据媒体报道，实地地产IPO募集的资金将大部分被用于偿还现有贷款，包括于年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元及年到期的三年期商业贷款未偿还结余2.28亿元。缓解债务压力是实地地产上市的基本诉求，换句话说，实地IPO为续命的成分更大。贝壳上市后的发展前景被看好房产中介属于服务行业，本来是不应该持有重资产的，但由于房产交易的特殊性和地域性，只要扩张就需要大量的门店覆盖，所以一般也被认为属于重资产行业。左晖是在这个行业最早意识到从重轻转向的人之一，贝壳找房就是链家的“王炸”。贝壳走的是轻资产、平台化路线，链家将其定义为作为一家技术和数据驱动、线上线下紧密交互的房产服务平台。上市后的找房也被称为中国居住服务第一股。基于链家的底盘，贝壳创立三年中规模呈几何级数增长。年至年Q2，贝壳的店铺由起初的家扩张至47家，代理人人数也从14人发展到人。规模的迅速扩张，使得贝壳的业务规模也越来越大，财报显示，贝壳找房的GTV（交易总额）在年到年分别为亿元、亿元、亿元。但贝壳仍然是缺钱的，三年中亏损了30多亿，分别是年5.38亿元、年4.28亿元、年21.80亿元，而Q1一个季度就亏损了12.31亿。同时，贝壳还需要承载着链家的希望，让其负重前行的压力还记得年初爆火的电视剧《安家》吗？墨绿色的招牌，八大服务承诺，总部位于北京，甚至奇葩的双店长制，也很容易让人联想到在链家初入上海时与德佑合并的那个融合期。也难怪很多人猜测这是一部的定制剧。让人更确信的是，安家天下是一家既有线下门店又有网络平台的中介。这一点上更加符合链家-贝壳的组合，而最终徐文昌和房似锦离开安家天下后，创立了一种类似于链家自如寓的长租公寓。很多人认为，《安家》中的静怡门店和长租公寓是链家进军南方市场的一个缩影。但却闹了个大乌龙，安居客在开播当天就在微博上官宣其为：首席战略内容合作方。多年前，左晖曾笑称，以后他的女儿写作文《我的爸爸》，可以写“爸爸是北京最大的中介头子”。多年过去，这个头衔仍然没有变，没有变成”中国最大的中介头子“。调查显示，以二手房为例，虽然链家在北京二手房市场的总体市占率大概在70%左右，但在全国的市场总占有率不到10%。特别是在南方市场，据年底链家首席运营官王拥群透露，虽然链家在上海的市场占有率排名第一，但仅为20%，而第二第三名的市占率在7%及6%左右。也就说，绝大多数的市场份额是被更多地域性、甚至是不知名的中小中介占领。与链家初入上海时靠收购扩张不同，贝壳靠合作入驻扩张。贝壳找房上线时，贝壳找房CEO彭永东就曾表示过，贝壳找房承载着更大的愿景，在不远的将来，我们将覆盖全中国超过个城市、服务超过2亿的社区家庭、连接万职业经纪人和10万家门店、赋能超过个品牌，作为基础设施推动行业正循环。数据显示，截至年年中，贝壳已进驻全国97个城市，入驻合作新经纪品牌超过个，连接超过2.1万家经纪门店。既然是要做基础设施，贝壳就仍然需要钱去实现愿景，最终成为房产中介行业的”淘宝“。显然，无论是对市场还是资本来说，再打造一个”淘宝“的诱惑有多大不言而喻了。链家会不会成为一个新型房企昨天，贝壳找房上市后，已经排到了在美上市中概股的第12位。据媒体报道，雪球上有分析师按照15倍市盈率估算，给贝壳找房的未来估出了0亿美元的市值。要知道，目前A股或港股上市的四家房企中，碧桂园、万科、万达、富力四家的市值加在一起也不到0亿美元。更有一名不愿具名的房产创业CEO称，只要你给贝壳3年时间，仅贝壳家装这一个板块就能做到0亿到亿的交易金额。链家是一家很奇怪的企业，一边要是通过平台和加盟的轻资产门店形式，一边又不断扩张重资产业务。长租公寓的盈利难题还没有解决，在万达接连出售商业地产的时候，链家反其道而行之，在存量不动产领域发力，于年以亿收购了北京盈科中心。其中包括两个办公楼、两个服务公寓和一个购物中心。商业地产和长租公寓两项重资产并行。《安家》中，徐文昌最后采用的就是社会融资方式，租下了整栋楼的商业地产，重新布局重新装修，创立了类似自如寓的长租公寓项目。2.1万亿的GTV仅次于阿里巴巴，千亿美元的市场估值，连众多房企都难以企及。手握客户和平台，去掉中介门店扩张的产能，占据着存量房交易的头部流量，从年又开始发力新房业务。规律显示，融资一般就是干两件事，扩展现有业务和进入新的赛道。对于中介行业来说，做到老大只是时间问题，剩下的精力干点啥，可能是左晖下一步考虑的问题。

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