三大楼市信号,从本质上为2022年楼市趋

这是的第篇原创文章

年已然开局，在恒大海花岛事件第一波王炸后，病毒奥密克戎又与天津、安阳等地开战，实事求是地说，这个新年开局真是不咋滴。好不容易拜别了惨痛的，这好像在延续着去年的不如意，尤其是楼市，一个惨字毫不过分。

楼市的温度自不必多言，这两天又爆出了三个重磅新闻：

12月70城房价出炉，环比延续下降态势，一线城市二手房环比转涨；

楼市风向标深圳网红神盘走下神坛，唱响衰落哀歌；

开年首单房企收并购结果落地，结局让人很是失望。

这三个楼市信号，分别从楼市宏观面、楼市标杆点，以及楼市主参与者状态三个本质层次上的具体表现，给年的楼市趋势和走向写下了注脚。

关于70城房价走势，很多媒体停留在国家统计局给予的数据解读上，单做了数据传播，并未进行详细的解答和趋势分析；而深圳红盘更是作为吸睛新闻炒作了一波就不了了之，对于房企收并购就更是各方神魔大显神通了，消息刚出，连大唱是楼市收并购大年的都有。

其实这都是没有沉下心对中国楼市进行深入本质，客观理性地思考，只停留在为流量而聒噪的表层。

这篇文章，我们就从本质出发，进行一次有深度有态度的客观探讨，欢迎各位看官各抒己论，辩证研判，文明交流。

废话不多说，我们直接切入正题。

12月70城房价环比延续下降趋势，一线城市二手房环比转涨。

国家统计局1月15日公布数据显示，年12月份70个大中城市新房和二手房环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。

从环比数据上看，12月份，一线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.1%，其中北京环比持平，上海上涨0.4%，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%。

值得注意的是，一线城市二手房价格环比由上月下降0.2%转为上涨0.1%。

二线城市新房与二手房价格环比均下降0.3%。

三线城市新房价格环比下降0.3%，二手房价格环比下降0.5%。

从70城数据来看，杭州新房价格环比上涨0.5%领跑全国。

同比数据就不详细列了，太过枯燥。我来进行一句话概括：年12月份70城新房房价和二手房房价同比去年（年12月）均小幅上涨，涨幅均较上月有所回落，一线城市涨幅＞二线城市涨幅＞三线城市涨幅，除一线城市二手房涨幅与银行利率几乎持平外，其他涨幅均低于银行利率。

具体的统计数据，这里就不给大家贴图了，想要了解细节的朋友可以直接登录国家统计局网站主页查询。

这里我主要讲我的分析：

第一、结合12月份这个年底楼市冲击的大节点来看，12月份房价环比应该说是正常波动。

浸淫楼市多年的人都知道，每到公历年年中年末都是房企大促销的旺季，尤其是年末，年中冲刺月，年终特惠、年终大放价、年终补贴、年终工抵房、年终员工价等等促销手段层出不停。

主要是房产项目年底任务和回款要求所促使，还有一个就是年终对于房企而言是个大结账点，员工要有年终奖吧，今年就算不说这个，压了几个月的工资年底总得发吧，人要过年啊，施工单位结算拖了一年了，年底堵门口了总得想办法吧，还有农民工，那是坚决不能拖得等等。

所以说，年底12月放价促销，房价环比走下滑趋势在理论和现实中都是有客观需求的。

第二、房价持续分化，核心产业、经济效率代替城市化和人口红利成为支撑房价的底层逻辑。

数据显示，杭州和上海环比价格还有小幅上涨，尤其是杭州，涨幅领跑全国。

房价表现有三个支撑点，那即是城市产业，城市经济和城市人口，杭州房价高，且在下行期能够抗住不跌，逆势上行，最主要的原因就是吃到了互联网经济在过去10年的爆发红利，一个具有绝对市场芬恩的阿里巴巴，淘宝平台从全国抽取商品税，虹吸年轻的就业人口，直接从经济维度推高了杭州的房价。

上海的原理类似，至于广州在这方面都抗不过杭州，广州也是一线城市啊，经济贸易繁华，城市底蕴深厚，民间也有着天量财富，但是较于杭州，最大的缺陷就是缺乏核心超大产业的支撑，因此缺乏了高效率的财富聚集效应，这是独有的广州特色，没有什么好与不好。

中国楼市的未来之路必然是要从城市化吸纳人口，产生购房需求，向产业和经济效率方向转变。城市化过程中，会有新区概念炒作，可以通过概念吸纳新人口，但是随着城市化和人口红利见顶，后期必然转向核心城市的核心板块。

这里的核心指的就是产业，经济和人口，只有这个核心才能撑起城市房子的价值和资产意义。

而最能体现房子价值的莫过于二手房价格，一线城市二手房价格上涨，一方面是房企暴雷之下，二手现房热度上升，另一方面则是对比二三线城市，一线城市的产业，经济和人口支撑着房子价值，所以，一线城市二手房会涨，二三线二手房价格持续下行，尤其是三线城市，二手房价格下行超过新房，存量市场房子毫无保值价值。

截止到年12月，三四线城市的新房库存已经达到了2.24亿平方米，在连续37个月同比增长的推动下，创下近5年的新高。

新的一轮大库存问题，又摆在面前。

年，我们还可以通过“货币化棚改”去库存，但7年后的今天，楼市已经完全转向，根本就不具备大规模房价上涨的条件。

年当局还会坚守“房住不炒”大基调，而库存问题，就像头顶巨石，压得三四线城市喘不过气，年，“横盘阴跌”将成为三四线城市的主基调。

产业在前，吸引就业，经济在中，呈现价值，人口最后，奠定价值。

这里的分析，要感谢我的导师及挚友，头条大V

第三、同比来看，年房价小幅上涨，除一线城市涨幅与银行利率持平，其他城市涨幅均低于银行利率。

房价涨幅低于银行利率时，购房者就是在赔钱了，这与我之前说的房价横盘就是跌是一个原理。

所以，年，房价同比涨幅连银行利率都没追上，房价算是下跌的。

这样的情况，购房者还月供的时候心里不舒服，银行自然很敏锐，自年年底，全国房贷利率出现首次下调之后，开年伊始，又是一波利率下调大潮，比如说去年9月份房贷利率涨到6%以上的苏州，现在首套最低4.9%，多家主流银行将至5.0%。

4字头的利率，突破了苏州近5年的新低，有银行透露房贷利率可能还要降。

这在央行只降一年期LPR利率（针对实体），未调五年期LPR利率（绑定房贷）的情况下，属于各大商业银行的主动让利，实属难得，毕竟，业主弃供，法拍房激增是银行最不愿意看到的事儿。

楼市风向标深圳“网红神盘”走下神坛，唱响衰落哀歌；

过去的年房地产市场风云变幻，在楼市标杆，行情风向标的深圳有着更加真切的体现。

任谁也想不到，仅仅一年时间，曾经名声响彻全国的“网红神盘”华润城，就从万人打新，千人抢号落得门庭零落，无人问津。

一年多以前，华润城一期入市，认筹万，开盘日光，价格从4.5万/㎡几年内飙到18万/㎡，创造的财富神话令人神羡不已。

1月12日，华润城二期因为销售不动启动了全民促销活动，全民经纪人推荐新客户成功购房奖励0元/套，活动持续时间至3月31日。

资料显示，华润城二期开盘推出建面约㎡住宅在售，一个月过去了，去化无几。

超出了非常多人的预料，不到天的时间，当初全中国最强“网红神盘”深圳华润城，从极致的高光时刻跌落，购房群体们终于从房产泡沫回归价值的过程中看清了什么是人间真实。

华润城为什么会是网红神盘？为什么价格那么高？为什么会有认筹万立刻躺赚万的传说？

我们来看一下它的真面目：

懂行的人看外立面、区位分布和密集林立的造型就能判断出一个楼盘是什么定位，看到这图片是不是与以为的豪宅，江景别墅等相去甚远？

（下图为头条大V熊猫贝贝小可爱路过现场时随手拍摄）

千万起步，加上好几万茶水费好处费才能抢到的神盘，就长这个怂样！说真的，这两个“高端”都算不上，还什么“豪”盘。

刚需定位毫无疑问，至于为何千万起步，那就是这盘通过炒作已然被包装成火爆的“投资品”，金融属性，投资属性完全覆盖了其居住价值。

还记得这个楼盘怎么火的么？“买到即赚万”，“代持炒房”等热词，在当时还引发了官媒点名批评。

“房住不炒”的大基调下，最先要刺破的就是深圳华润城这类不断涌入资本互相炒作的房子。

年，市场规则真的变了，23个城市限跌，黑龙江，吉林等地还在自救，但是棚改，降低首付利率，放松限购等字眼你见过么？

赚万与0块带客之间的反转，暴露的是深圳楼市过去居高不下，只靠杠杆催生的“虚火”已经被浇灭。

市场的理性与房屋真正的价值正在回归。

华润城是深圳这座城市的缩影，过去买入华润城就是买入深圳，唾手可得百万千万财富，华润城的光环也是在这个城市奋斗人群的标志，耀眼的身份标签。

如今，这一切的光环褪去了！

房住不炒的大基调下，炒房暴富的时代已然落幕，房子的居住属性正在回归！

年首单房企收并购落地，结果令人很是失望！

房企暴雷潮下，自年底监管层为保障房地产行业软着陆，放宽房地产企业间收并购融资额度，后又告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不计入“三道红线”相关指标。

央行更是点定了9家央国企对另外11家出险房企进行桌上洽谈，主动为这些有中高风险的企业提供流动性支持。

也就是在央妈极力撮合的大背景下，1月12日，招商蛇口在万众瞩目下完成第一批并购票据注册。

无论是苦于困境的出险房企，还是高度

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