刷考纲考试专题资料已拿证房地产经纪人

第九章房屋交验与经纪延伸业务

第一节房屋交付与验收

第二节房地产贷款代办

（一）商业贷款的概念及贷款条件

1、申请对象：自然人、18-65周岁

2、商业贷款的评估值：商业贷款是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的。

3、存量房贷款的申请成数：首次贷款首付30%；再次职业首付60%且利率上浮。

4、商业贷款的还款方式：等额本息还款法、等额本金还款法

计算方法：

等额本金还款法，以每月为利息清算单位，消费者每月还款的数额是由每月所还的贷款本金，加上上月贷款总额产生的利息构成。其中每月所还的本金就是消费者贷款总额处于贷款总月数得出的数额。

5、商业贷款的贷款年限：不超过30年，且评估还款年限是以借款人年龄作为基础。

房龄+贷款年限≤50年；年龄+贷款年限≤70年

（二）商业贷款的流程及所需的资料

1、借款人贷款资格预审

①借款人身份证明、户口本

②购买住房的商品房认购书或其他证明文件

③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定收入证明

④贷款银行要求的其他证明材料

2、借款人提交房地产买卖合同

借款人凭借贷款银行出具的《贷款承诺书》与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》，确定付款方式及房款总额。

3、借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同

借款人持《商品房买卖合同》和《贷款承诺书》与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同、借款合同。有些还需要第三方担保人或担保公司提供信用担保。

4、办理房地产抵押登记

根据《物权法》规定，抵押权自登记时设立。抵押权已经登记的，按登记先后顺序清偿；未登记的，按债权比例清偿

5、贷款银行划款

（三）商业贷款代办委托

（四）银行抵押贷款存在的风险

1、无力继续偿还贷款本息风险

2、房屋贬值风险（对抵押房屋进行财产保险是防范此类风险的关键措施）

3、利率变化风险

4、购房者房屋处置风险

二、公积金贷款及代办服务

（一）公积金贷款的概念和贷款条件

1、介绍：向购买（自建、翻建、大修）住房的职工提供政策性担保委托贷款

2、申请对象和条件

3、贷款年限

借款人年龄放宽到70岁，不超过30年。

房龄+贷款年限≤47年（砖混），房龄+贷款年限≤57年（钢混）

三、住房抵押消费贷款及代办服务

（一）概念

借款人将自己或他人拥有所有权的房产做抵押，向银行申请贷款用于各种消费用途，也可用于各种资金周转和经营性用途。

适合全款购房有资金需求的借款人。

贷款金额足10万-万；贷款年限长1-10年；提前还款灵活；循环授信。

银行谨慎发放贷款给家庭只有唯一一套住房的借款人。

“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”“被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可以以小换大，以差换好，以远换近，但不能从有到无。

执行利率：基准贷款利率上浮10-35%

额度使用有效期：最长30年；额度有效期和楼龄之和小于30年；借款人年龄与额度期限之和不超过65岁；单笔用款期限不超过5年。

贷款用途：个人合法消费支出，但不可用于股票、证券投资等。

企业抵押经营贷款：同上。是中小企业所有者或企业的高级管理者房产做抵押。

个人住房抵押贷款和企业抵押经营贷款的区别：

贷款主体和贷款用途不同。

贷款政策不同：企业经营类贷款资金回收周期一般小于5年，抵押消费贷款一般可以10年；企业经营贷款最低利率为基准利率上浮20%；个贷低一点。

银行放款方式不同：企业经营贷款是受托支付，钱款打给经营用途材料的第三方账户；个人抵押贷款进入借款人账户。

银行考核侧重点不同。

第三节不动产登记代办业务

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，分为不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等。

存量房不动产转移登记和变更登记代办

（一）一般程序

（三）赠与与继承存量房的不动产转移登记代办

签订书面赠与合同，到房管部门办理过户手续。税费比普通买卖转让略贵。

（五）夫妻间共有性质变更登记代办

三、不动产抵押登记和注销登记代办

（一）不动产抵押登记

以不动产设定抵押的，应当依法办理抵押登记，办理后，抵押权才能设立。

可以设立不定产抵押登记的财产：

①建设用地使用权；

②建筑物和其他土地附着物；

③海域使用权；

④以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

⑤正在建造的建筑物

⑥法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产

注意：

①抵押合同可以是单独合同，也可以是主债权合同里的抵押条款

②同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构以受理时间的先后顺序依次办理登记，当事人对抵押权顺位另有约定的从其约定。

③在建建筑物竣工办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押改为建筑物抵押权登记。

第十章房地产经纪业务中的沟通与礼仪

第一节与客户沟通

第二节房屋销售过程中的技巧

附件房屋状况说明书推荐文本

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