公募REITs迎重大变化扩大区域资产范

本报记者任威夏欣上海报道

公募REITs2.0版本问世。

近期，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“《号文》”）。

相较于年7月31日发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（即“号文”）。此次《号文》发布后，公募基础设施REITs的试点范围、资产范围等都有进一步的扩容，并对募集规模以及基金管理人和运营机构等提出了新的要求。

中航基金REITs相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，本次《号文》扩大试点区域，理论上全国范围内符合要求的项目都可以进行申报，有助于建立全国性的公募REITs市场。对公募基金管理人而言增加了可投资的地理区域，创造了新的业务机会。扩大试点区域，也有助于进一步挖掘中西部地区的潜在优质项目，盘活上述地区的存量基础设施资产，平衡国内公募REITs业务的发展。

扩大试点范围至全国

公募REITs从启动试点申报工作至今，首批9只产品已经上市三周，整体运行平稳，试点工作取得了阶段性成功。目前来看，该类型产品将从试点阶段逐步过渡到稳步发展阶段。在此背景下《号文》发布，并提出了新的试点项目申报要求。

在试点范围上从此前的重点区域扩大至目前的全国范围。《号文》指出，全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。

“对于原始权益人来说，各个地区持有不同基础资产的原始权益人只要资产符合试点要求均可以申报REITs发行，不再局限于某些重点区域或者某几类资产。”博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨分析。

对投资人和公募基金来说，他表示，符合公募REITs试点阶段的基础设施资产规模进一步增加，有利于公募REITs市场快速扩容。公募REITs市场扩容可以让公募REITs成为大类资产的周期更短，对投资人而言选择更多，投资策略可以更为丰富。试点范围扩大也有利于公募基金寻找到更多的优质资产提供给市场，进而扩大公募基金的规模。

在区域范围扩容的同时，资产范围也同时提出了扩容。主要聚焦在能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产、国家5A级旅游景区等方面。

试点主要包括下列行业：交通基础设施，包括收费公路、铁路、机场、港口项目；能源基础设施，包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。此外，还包括市政基础设施、生态环保基础设施在内的多个行业。

在胡海滨看来，这些板块的纳入都与国家战略或长远规划相一致。具体来说，试点范围新增的保障性租赁住房与国务院日前印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》相呼应，能源基础设施与国家“碳达峰、碳中和”战略相呼应。

他举例，拿光伏发电来说，目前新建光伏电站的发电成本已经降至可以与煤电竞争的水平上，在不依赖于补贴的情况下已经可以持续稳定地产生现金流。本次试点扩大至能源基础设施，可以帮助能源基础设施的投资人缩短投资周期，加快我国新能源设施的建设，有利于“碳达峰、碳中和”目标的如期实现。

《号文》发布之前试点项目分为两大类别：一是传统基础设施，包括水、热、气、电等市政工程，收费公路等交通设施以及城镇污水处理、垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；二是新型基础设施，包括仓储物流园区、产业园区、数据中心。

“在首批试点项目申报过程中，部分原始权益人和行业机构都呼吁将清洁能源、长租公寓等资产纳入REITs业务中。”上述中航基金REITs负责人如是表示。

他认为，我国于年提出了碳中和、碳达峰的发展目标。将新能源项目纳入基础设施REITs，一是有利于盘活这部分存量资产，二是为国家践行绿色可持续发展开辟了新的道路。

“现阶段很多新能源项目已经启动了相关工作。”上述中航基金REITs负责人表示，相信在第二批或第三批项目中会有新能源项目的身影。对涉及新能源业务的上市公司而言，基础设施REITs引入新能源项目，增加了其投资退出的路径，丰富了上市公司的融资渠道。整体上看对于板块及其上下游都是政策利好。

提高募集规模，保障流动性

目前，首批9只公募REITs产品自6月21日上市至今已经三周，根据此前确定的认购价格及发售份数，9只公募REITs合计募集金额为.03亿元，其中，由平安基金担任管理人的广州广河REITs预计募集金额达到91.14亿元，是目前已公布募集金额的公募REITs中最多的一只，普洛斯REITs预计募集金额也达到58.35亿元。

此次《号文》的发布对于资产规模也提出了新的要求。首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元。

“实际进入首批试点评审阶段的大部分项目初始发行规模都超过了10亿元。”上述中航基金REITs负责人表示，增加首发规模有利于增加未来二级市场的流动性。

做大做强做实国内REITs市场，是监管机构重点推进基础设施REITs试点工作的目标。

胡海滨谈到，提高募集规模，首先有利于REITs上市后保持一定流动性，规模太小的话上市后可能面临流动性不足的问题；其次有利于试点期间聚焦优质项目，理论上说现金流稳定、进入成熟期的资产估值比现金流偏弱的资产估值要高，提高募集规模的门槛能起到聚焦成熟稳定优质资产的作用；最后，提高募集规模还可以推动原始权益人做好资产规划，提升REITs发行的效率。

此外，《号文》还提及，发起人（原始权益人）具有较强的扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。

在胡海滨看来：“这主要是对未来扩募做好项目储备，防止首次发行的规模占比过高导致未来扩募的时候资产规模不够，另一方面也是鼓励基础资产规模不大的原始权益人将资产一次性打包申报。”

上述中航基金REITs负责人认为，明确较高比例的可扩募资产规模可以确保募集资金用于新的固定资产投资。此外对于相关行业的可持续发展有至关重要的作用，也是REITs作为产融结合金融工具属性的最佳诠释。

《号文》中还提及，要求基金管理人与运营管理机构之间建立合理的激励和约束机制，明确奖惩标准。明确界定运营管理权责利关系，并约定解聘、更换运营管理机构的条件和程序。

在上述中航基金REITs负责人看来，公募基金管理人、原始权益人、外部运营机构之间的权责利界定是REITs上市后能否健康发展的关键因素。过往公募基金管理人缺乏对底层资产运营管理的实操经验，需要依托运营管理机构。实践中如何激励运营团队，防范项目风险，是公募基金管理人需要重点

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