房产经纪人必看的四个真实案例,以后再也不

1、购房贷款没办成，客户可以不付中介费吗？！

徐洪荣律师（,手机）办案手记，根据真实案例改编，当事人名称均为化名，请勿对号入座。

年5月26日，郝某与张某在吴江一家房产中介公司的居间服务下签订了一份学区房的房买卖合同，合同中约定了房屋建筑面积平方米，成交价格万元，中介费2万元。

买卖双方签约后，郝某于同年7月8日向房产中介预付了中介费元。中介公司在向银行申请代办贷款时发现郝某有个人信用不良记录无法申请贷款，中介公司工作人员向郝某解释了贷款不成的原因，告知中介公司可以为其提供向其他贷款机构申请贷款的机会。

郝某夫妇为了能早日拿到房产证给孩子报名入学，无情拒绝了中介公司的好言相劝，自行想方设法解决了贷款问题。

年7月25日，中介公司拿到了郝某夫妇名下的房产证，及时通知郝某领取房产证和要求支付剩余中介费1元时遭到拒绝。为此，一纸诉状，对簿公堂。

中介公司向吴江法院提起了民事诉讼，经依法审理后判决支持了中介公司的诉讼请求。郝某不服，上诉至苏州中级法院，该院经审理后认为，购房贷款发放系申请房贷的银行决定的，且房产中介公司在服务过程中没有过错或违约行为，郝某申请贷款不符合放贷条件系自身的银行个人征信存在不良记录导致的。

因此，苏州中级法院依法驳回了郝某的上诉请求，维持吴江法院判决的法律效力。郝某在判决生效后仍未向中介公司支付结欠中介费，经吴江法院强制执行，中介公司如愿以偿。

2、跳过房产中介私下交易，仍要承担居间服务费。

转载自苏州市吴中区人民法院网站[-10-23]案例

朱某想为孩子购买学区房，于是到A房产中介服务部找房。该服务部的经营者王某为朱某介绍了几套房屋并带朱某去现场看了房。在现场，王某也拍下了朱某夫妇看房的照片。

看了几套房后，朱某对其中一套房甚是满意，让王某和出售方沟通价格。因该房屋是挂在另一家B中介服务部出售的，因此，王某电话联系该服务部的经营者蒋某，让蒋某与房主沟通。

经沟通，双方就房价达成了一致意见，谈好价格元。朱某与王某说好当天晚上去王某店里签约，然而当晚朱某并未赴约。

王某电话联系不上朱某，随后与蒋某联系，却得知朱某老婆曾找到蒋某，说中介费太贵，想要跳过王某，给蒋某中介费元，由蒋某一家房产中介办理购房手续，或给蒋某元，朱某另找房产中介办理购房手续，蒋某并未同意。

之后，经多次联系，朱某老婆说不买该房屋了。然而，王某了解到朱某还是买下了该房屋，王某以其设立的A房产中介服务部将朱某诉至法院，要求支付居间服务费元。

审理中，朱某确认曾去王某店里找房，王某亦带其去现场看房，但其现购买的这个房屋信息不是王某提供的，是他在网上看到后再找到房主的。出卖方万某称其父亲将房屋挂在蒋某的店里出售，蒋某带客户看了房，协商了价格。具体中介参与房屋买卖的过程其不知道。后来是朱某直接找到他签订了合同。

吴中法院经审理认为，首先，原告提供了朱某夫妻在涉案房屋内看房的照片，王某就其带朱某夫妻看房及与蒋某沟通房屋价格等经过作了陈述，蒋某亦就房屋来源作了陈述。朱某确认其曾去过王某的中介服务部看房屋信息，王某亦带其去现场看过房屋。朱某否认涉案房屋的信息是王某提供的，称是其网上看到的，对此朱某未能提供证据证明。原告持有照片，且照片内容是朱某夫妻在涉案房屋内看房，故根据照片，原、被告及蒋某的陈述，可确认是王某带朱某夫妻至涉案房屋处看房。

其次，王某、蒋某及万某均确认协商了价格，由此可确认朱某及万某经房产中介的居间服务达成了房屋买卖意向。

现因朱某已购买了涉案房屋，故可确认朱某与万某间的房屋买卖合同是经房产中介的居间服务促成的。考虑原告实际办理的流程，即原告实际付出的劳务，最后酌定被告支付原告居间服务费元。

房乐美提醒大家：

居间人促成合同成立的，委托人应当按约支付报酬。经过房产中介的居间服务，买卖双方就房屋买卖事宜已达成一致意见，如果买卖双方跳过房产中介私自签订合同，应支付居间费。目前二手房交易中的这种“跳单”现象不少，在交易中，各方都应恪守诚实信用原则。

3、房屋被法院查封未能实现过户，中介还能主张服务报酬吗？

来源：无锡市惠山区人民法院

房屋中介通过向消费市场提供房屋评估、经纪、咨询等服务收取服务报酬，那么，如果居间的房屋在交易前就已被法院查封导致中介无法帮购房人实现过户，中介能主张服务报酬吗？

售房人陈某通过某房地产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）居间出售房屋一套。

年11月，购房人王某、售房人陈某与房产经纪公司共同签订了房屋买卖合同，三方对定金、房款等支付事宜进行了约定，并约定由购房人王某向房产经纪公司支付中介服务费，但如陈某或王某有一方违约，则由违约方支付中介服务费。

同日，王某向陈某支付了5万元购房定金。之后房产经纪公司在为王某、陈某办理过户手续时得知，陈某出售的房屋在合同签订前就已经被法院查封，导致房产经纪公司未能帮王某实现过户，该笔房屋买卖的交易最终也未能完成。

经调查，涉诉房屋因陈某涉其他经济纠纷早已被法院查封。房产经纪公司认为，其作为房屋中介为陈某居间出售房屋，已经履行了中介服务义务，而陈某违约应当支付中介服务费，故诉至法院，要求判令陈某向其支付中介服务费元。

法院经审理认为：

本案是一起因房屋买卖引起的居间合同纠纷，而居间合同的特征是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

本案所涉合同虽已订立，但合同所涉交易的房屋在房产经纪公司居间介绍时早已被法院查封。根据法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。

即本案所涉合同的根本目的无法实现，房产经纪公司并未完成居间事项，不得要求委托人支付报酬。同时房产经纪公司亦未提交任何证据证明其为从事本案所涉居间活动支出必要费用。

虽然房产经纪公司认为其未能完成居间事项是因陈某的违约所致，但房产经纪公司作为专业的房屋买卖居间人，在提供中介服务时，理应可以通过合法途径对交易标的物的现状全面了解，充分发挥自己的专业知识，尽最大可能为交易双方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务；

房产经纪公司还应对居间事项尽到专业、详尽、必要、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实房屋权属状况、判断交易的可行性等，事实上房产经纪公司并未尽到最起码的义务而导致居间不成；

更何况房产经纪公司在本案中居间介绍买卖法院查封的房产，其实质属于违法行为，还应承担相应的法律责任。

综上，房产经纪公司的主张不能成立。但如果该房产是在居间服务开始后才被法院查封的，中介公司之前已经尽到了审核义务，中介公司则可以酌情要求支付必要费用。

房乐美提醒大家：

居间合同并不等同于委托，居间本身的意义也在于必须要达到特定的目的，报酬是居间人服务成功的对价，没有促成合同的成立，则不得请求支付报酬。

随着网络和大数据的发展，提供免费房源信息的网站和应用软件也是琳琅满目，在此情况下，房屋中介公司的作用就不能仅停留在提供房源信息上，而是应当提供更完善的如核实房源信息真伪、核实房屋权属实际状况、判断交易可行性等专业服务。

房屋中介公司有义务学习行业相关法律法规，不断提升业务素养，相关的业务监管部门也应该对这些公司开展常态化的法律法规普及工作。

当然，如果居间双方事先订有约定，并且中介公司确实也为促成交易付出了具体直接的投入，则可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。同时，如果居间双方特别约定了报酬的支付条件，则应当尊重其约定。

在实践中，确实也存在委托人在交易最后阶段有意避开中介而从事交易的“跳单”行为，在此情形下，司法实践认为，只要委托人与相对人所达成的交易在实质上利用了居间人的劳动，则居间人就有权向委托人主张居间报酬，这不仅是法律对居间人合法利益提供的保护，更是和谐社会诚信价值的体现。

4、夫妻一方不同意卖房能否成为毁约的理由？

本案例源自苏州市吴中区人民法院

年2月，惠某夫妇看中了陈某欲出售的一套房屋，谈好之后，通过中介与陈某签订了《房屋买卖（居间）合同》，房屋总价款万元，合同约定任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。

惠某夫妇按约向陈某支付了10万元定金。然而，没过多久，陈某却反悔了，他说他妻子不同意出售房屋，拒绝继续履行合同。这可把惠某夫妇急坏了，无奈之下，惠某夫妇只得将陈某告上法院，要求解除房屋买卖合同，陈某支付违约金21万元并返还定金。

陈某却说，《房屋买卖（居间）合同》上房屋共有人、其配偶的签名是他代签的。然而他妻子知晓卖房后表示反对，并以此为由表示不再出售房屋。

提供涉讼房屋买卖居间服务的某中介公司证实，事实上，陈某又要求惠某夫妇增加10万元才同意出售房屋，但是惠某夫妇不同意，才导致交易不成。原来，陈某拒绝履行合同的原因并非他妻子不同意售房，而是意图涨价，在未获惠某夫妇同意的情况下拒绝履行合同义务。

法院审理认为：

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

本案中，被告作为房屋权利人缔约后，以房屋共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务，依法应当承担违约责任。原、被告明确约定违约金按照房屋成交价格的20%确定，结合被告的违约情况、当时苏州市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，原告要求被告支付违约金21万元的诉讼请求符合法律规定。

另被告同意解除房屋买卖合同关系，被告已收取的定金10万元亦应返还原告。最后判决原、被告之间的房屋买卖合同关系解除，被告支付原告违约金21万元并返还定金10万元。陈某不服一审判决提起上诉，法院判决驳回上诉，维持原判。

房乐美提醒大家：

本案中，陈某在缔约后意图涨价，在未获购房人同意的情况下拒绝履行合同义务，有违诚实信用原则且不利交易稳定，已构成违约。法官提醒大家，任何交易均应建立在诚信的基础上，房屋买卖是一项重大的买卖活动，当事人在订立过程中应该小心谨慎，如果买卖的房屋是夫妻共有的，最好由夫妻双方共同参与署名，并及时办理房屋登记变更手续，以免带来不必要的纠纷。

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