匠人科技CEO项铭变局下的存量物业资产经

去年11月，匠人科技创始人兼CEO项铭受邀出席招商蛇口产业园区事业部经营业绩冲刺会，分享匠人科技最新的商办资管心法。

图：招商蛇口深圳总部现场分享

以下是文字稿实录，与你分享变局下的存量物业资产经营：

从5个关键词看懂行业变局：供需、高流转、红利、存量企业、选址需求

商办三大经营模式解析：重资产、中资产、轻资产

如何运用资管视角评估存量物业？

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从5个关键词看懂行业变局

匠人科技成立迄今6年，持续专注于商办行业资管研究，目前全国管理楼宇总量幢，管理总面积超过2亿平方米，我们有信心以更开放、更客观的视角看待这个行业变局，与大家分享我们这些年的观察。如何理解当前的行业变局？我用5个关键词来概括：供需、高流转、红利、存量企业、选址需求。

供需：供需关系持续失衡

任何一个行业，供需关系都是决定市场格局的关键因素。年以前，商办行业处于供不应求的阶段，不管是写字楼、园区还是联合办公，只要你有楼都能快速租掉。然而，商办市场是一个只有进口没有出口的存量市场，不像我们自己衣柜里买了新衣服，老的衣服可以扔掉，随着每一年新增量的不断投入，商办市场存量一直在膨胀、在扩大。这里跟大家分享一个数据，杭州在年-年这5年增量超过了杭州年以前杭州整体存量。目前杭州现有办公存量是多万平米，但是截止到明年12月底之前，整体入市量将达万方，也就是说明年杭江新增入市量将是杭州1/10体量。商办行业存量只增不减，供需失衡的连续性不可避免，还面对着未来每一年持续提量增长带来的压力。

高流转：年租户流转率35%-45%

通过匠人科技大数据，我们发现年我们这个行业平均流转率是15%-25%，而年整体租户流转率达到了35%-45%，有些项目甚至高达60%以上。而且我们判断，高流转已成为了一个不可逆的趋势，因为企业存活率正在下降。这对于商办行业整体经营收益产生了巨大的挑战，因为一旦租客产生流转，项目自然会产生三个成本。首先是流转空置期产生的空置成本，其次是再次招商过程产生的佣金成本，第三个是给到企业的免租期。高流转带来的，就是收益的下降。申请免费试用资产管理系统CREAMS用52项核心数据指标控制高流转

红利：城市红利——产品红利——？

商办行业以前很简单，吃的是城市红利。按照我们年-年的数据监测，这几年平均每年租金增长区间为8%~11%，但是年-年整个租金水平处于停滞状态，甚至局部出现了负增长。

我们看很多上市物业的年报，我们会发现年以后拿的项目没得赚钱，回本周期都在4~5年，而大比例利润都来自-年以前拿的项目，年以后达到一个爆发。其实，这时候赚的钱赚的就是城市红利带来的租金增长。

这两年我们认为商办进入到了产品红利时代。而在其中留下浓墨重彩的角色就是二房东，也就是中资产模式玩家——他们拿房做改造经营，赚租差。

目前业内二房东出货效率高已成为共识，究其原因，就在于二房东大部分房源交付标准是结构交付或者拎包交付，他们踩中了产品红利，告别以往遗留装修或者毛坯交付节奏慢周期长的劣势。二房东吃到了甜头，干得也越发起劲，成为产品红利最大推动者。

而推动二房东在产品上面下功夫的，还有一个更深层的驱动力——就是现金流的压力，这对出租效率提出了高要求。

年联合办公在国内兴起，越来越多中小企业选择更为便捷的拎包办公，慢慢形成了更高交付标准的意识。以往办公房源普遍是遗留装修，当时大多数项目方都觉得这是价值遗留，并没有意识到这是巨大的负担，因为下家客户完美承接上家装修的概率太低。

下面是重庆的一个案例，这样的优秀产品在朋友圈刷屏不会超过3天，因为经纪人刷到了就愿意优先推荐。

当然，除了二房东，现在很多资产方也开始策划提升交付标准。一方面增加租金规模，对于从事资产收购或者基金类型的玩家，租金规模直接就是未来资产市场的一个分母。

另一方面，升级交付标准之后，客户带看转化率提高，这也正在带动经纪人推荐权重的提高。简单来说，颜值即流量时代，没有经纪人会把一些看不过去的产品图放到朋友圈和外网。

我们通过数据测试，两种不同的交付标准，平均流转空置期相差4倍。也就是说，一套遗留装修或者毛坯交付的房源在上一家搬走之后，平均流转空置时间一般是60-90天，而结构交付或者拎包交付平均流转时间可以控制在15天，因为这只需要2天时间做翻新，房源又是焕然一新。

很多人认为交付标准是一种成本投入，其实我们认为是一种高回报率的投资行为。比如我们一次交付标准的投入，我们和装修公司进行合作，由它负责翻新和维保，我们可以将溢价生命周期可以做到48-60个月，也就是4-5年，这个过程会产生2-3次流转，但是流转效率将会特别高。

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存量企业：77%的成交客户来自存量企业流转及扩租

我们可以看到这两年一级市场投资环境很差，这两年没有出现现象级的创业环境，不像-年诞生了移动互联网，-年出现了P2P金融。以往一级市场很火爆，这两年资本市场基本往头部公司挤压，企业质量越来越高，但是企业的数量在缩减，创业环境并没有蔚然成风。

目前更多市场需求来自存量企业的流转和扩租。对于存量企业，我们认为需要

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