2022年房地产经纪人专业基础考前模

#房地产经纪人#

房地产经纪人是指通过全国房地产经纪人资格考试或者资格互认，依法取得房地产经纪人资格，并经过注册，从事房地产经纪活动的专业人员。下面带来年房地产经纪人《专业基础》考前模拟卷，希望对你们有所帮助！

一、单项选择题

1.某机场因设计欠妥，夜间闪动过多光线较强的信号灯，该污染属于光污染中的()污染。

A.灯光

B.眩光

C.视觉

D.红外光

2.()是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平投影图。

A.建筑平面图

B.标准层平面图

C.首层平面图

D.中间层平面图

3.遮盖力强、颜色种类多、装饰性较好、可以擦洗、维护方便、成本较低的室内墙面为()。

A.罩面板类墙面

B.贴面类墙面

C.涂料类墙面

D.抹灰类墙面

4.()是房屋所有权证的附图。

A.房产分户图

B.宗地图

C.户型图

D.建筑平面图

5.年利率为5%，按月计息，其实际利率是()。

A.5.00%

B.5.06%

C.5.09%

D.5.12%

6.李某购买一套单价为元/m2，建筑面积为90m2的商品住宅，首期付款为总价的20%，余款向银行申请贷款期限为20年、贷款年利率为6.80%、按月等额偿还贷款本息的住房抵押贷款。李某每月的还款额为()元。

A.

B.

C.

D.

7.刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某，刘某与许某原签订的房屋租赁合同()。

A.继续有效

B.自动失效

C.由刘某确定是否有效

D.由张某确定是否有效

8.李某年收入为3.60万元，每月需付房贷款元，物业管理费用为每月80元，李某的月房产支出与收入比是()。

A.0.03

B.0.25

C.0.27

D.0.30

9.根据房地产市场按区域范围分类，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是()市场。

A.局部房地产市场

B.区域房地产市场

C.整体房地产市场

D.地区房地产市场

10.刘某要求房地产开发企业提供《住宅使用说明书》，这是在行使消费者的()。

A.真情知悉权

B.自主选择权

C.保障安全权

D.公平交易权

11.市场法估价在经过()之后，可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

A.房地产状况调整

B.交易情况修正

C.选取可比实例

D.市场状况调整

12.假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入是指()。

A.净运营收益

B.期末转售收益

C.有效毛收入

D.潜在毛收入

13.材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下的体积的比例是()。

A.密度

B.表观密度

C.密实度

D.孔隙率

14.对人体产生危害程度最大的电磁波是()。

A.微波

B.超短波

C.中波

D.长波

15.砖混结构房屋的总层数一般在()层以下。

A.2

B.3

C.6

D.8

二、多选题

51.采用收益法估价时，可能导致估价结果偏低的因素有()。

A.预测的净收益偏低

B.预测的运营费用偏低

C.选取的报酬率偏低

D.确定的收益期限偏短

E.考虑了净收益变化

52.房屋租赁合同包括的主要内容有租赁物的()。

A.名称与面积

B.用途与租赁期限

C.租金与支付方式

D.维修服务与物业管理

E.租金的房地产税率与计税基数

53.下列关于住宅类型的说法，正确的是()。

A.低层住宅是指层数为1~2层的住宅

B.多层住宅是指层数为3~6层的住宅

C.多层住宅是指层数为4~9层的住宅

D.多层住宅是指层数为3~9层的住宅

E.高层住宅是指层数为10层或10层以上的住宅

54.下列关于房地产估价方法的描述中,错误的有()。

A.收益法适用于估价对象是数量较多且容易发生交易的房地产

B.比较法中选取可比实例主要在于多而不在于精

C.收益法是以预期原理为基础的

D.基本所有房地产都可以采用成本法估价

E.成本法的基本公式是:房地产价格或价值=房地产重新购建价格一房地产折旧

55.消费者的价格心理表现主要有习惯性心理、敏感性心理及()。

A.攀比心理

B.从众性心理

C.不固定心理

D.倾向性心理

E.感受性心理

56.下列特点中，属于高层住宅的优点的有()。

A.出入方便

B.火灾发生易逃生

C.采光和视野较好

D.噪声较少

E.灰尘和蚊虫较少

57.下列房地产中，适用比较法估价的有()。

A.高档公寓

B.标准厂房

C.行政办公楼

D.博物馆

E.商铺

58.消费者对商品审美功能的需要表现在()等方面。

A.造型

B.色彩

C.风格

D.便利

E.省心

59.房地产市场中，垄断竞争市场的特点有()。

A.只有一个卖者，而买者很多

B.买者和卖者都可以自由进出市场

C.买者和卖者都比较多

D.市场信息比较完全

E.新生产者不能进入市场

60.下列合同中，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的是()。A.合同的主体不具有相应的民事行为能力人

B.因无权代理而订立的合同

C.因重大误解订立的合同

D.损害社会公共利益的合同

E.在订立合同时显失公平的合同

61.建筑材料的室内污染中，塑料壁纸在使用过程中由于其中含有未被聚合以及塑料的老化分解，可向室内释放各种挥发性有机污染物，包括()。

A.甲醛

B.氯乙烯

C.乙醇

D.甲酸

E.二甲苯

62.下列特性描述中，属于房地产特性的有()。

A.各不相同

B.供给有限

C.保值增值

D.互不影响

E.流动性差

63.根据城市的道路形态，可将城市分为()。

A.棋盘形城市

B.放射形城市

C.单中心城市

D.多中心城市

E.不规则形城市

64.根据建筑材料的用途，可将建筑材料分为()。

A.结构材料

B.墙体材料

C.屋面材料

D.防水材料

E.保温和隔热材料

65.同一房地产对不同的投资者有不同的投资价值，房地产交易能够实现的条件包括()。

A.投资者评估的房地产的投资价值大于该房地产的市场价格

B.投资者评估的房地产的投资价值等于该房地产的市场价格

C.投资者评估的房地产的投资价值小于该房地产的市场价格

D.买方最高出价高于卖方最低要价

E.买方最高出价低于卖方最低要价

三、综合分析题

(一)

刘某在M市购买了一套建筑面积平方米、单价元/平方米住宅。房款的40%利用抵押贷款方式支付，刘某预计自己未来的收入可能减少，选择了一种适合的还款方式。该住宅楼位于所在小区最北面，小区北临一条城市主干道，对面临近一所中学，距离该住宅楼东南方向约40米处有一变电站。购房后刘某对住宅进行了室内装修。2年后，房价快速上涨，国家和M市相继出台了金融等调控政策措施。面对市场变化，刘某决定在M市购买其他类型的房屋用于出租，且根据相关房地产投资项目评价指标，认为该投资可行。

81.刘某购买该住宅选择的还款方式为()。

A.等额本息还款

B.一次性还本付息

C.每期还息，到期一次性还本

D.等额本金还款

82.该住宅在装修前可能受到的污染为()

A.噪声污染

B.水污染

C.辐射污染

D.工业污染

83.国家和M市出台的房地产金融政策措施可能为()。

A.对出售房所得征收个税

B.降低首付款比例

C.住房限购政策

D.提高第二套住房首付款比例

84.刘某购买其他类型的房屋用于出租说明的房地产投资特点为()。

A.投资风险的固定性

B.投资选择的多样性

C.投资变现的方便性

D.投资收益的波动性

85.在对刘某购买其他类型的房屋用于出租进行经济评价时，可采用的动态评价指标

为()。

A.财务净现值

B.财务内部收益率

C.资本金收益率

D.投资收益率

参考答案

1.B

车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于眩光污染的其中一种。2.A

建筑平面图是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平投影图。

3.C

涂料类墙面的特点是遮盖力强、颜色种类多、装饰性较好、可以擦洗、维护方便、成本较低。

4.A

房产分户图也称为房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位。表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋产权证的附图。5.D

5%为名义利率，实际利率与名义利率换算公式为：I=(1+r/m)m-1=(1+5%/12)12-1=0.，即实际利率为5.12%，答案选D。

6.A

根据公式A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1进行计算。

7.A

《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十九条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。即所谓“买卖不破租赁”。

8.D

根据公式，月房产支出与收入比=(+80)/=0.3。

9.B

按区域范围，房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。整体市场和区域市场是相对而言的，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是区域房地产市场，而相对于该城市内部不同区域房地产市场来说则又是整体房地产市场。

10.A

真情知悉权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。

11.A

比较法估价时需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。在经过房地产状况调整之后，可将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。

12.D

潜在毛收入是指估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归于估价对象的总收入。

13.D

孔隙率：是指材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下的体积的比例。

14.A

电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加，根据电磁渡的波长，它们对人体的危害分别是：微波超短波短波中波长波。

15.C

砖混结构建筑的层数通常在6层以下，抗震性能较差，开间和进深尺寸及层高都受到一定限制。

51.AD

从收益法的观点看，房地产价格的高低主要取决于3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产价格就越高，反之就越低；②获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产价格就越高，反之就越低；③获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，房地产价格就越高，反之就越低。A、D两项都会导致估价结果偏低。52.BC

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁维修等条款，不包括面积和物业管理。

53.CE

当按层数划分时，1~3层为低层住宅，4~9层为多层住宅，10层及以上为高层住宅。54.AB

收益法适用的评估对象是有收益或有潜在收益的房地产。比较法选取一定数量符合

一定条件的交易实例，不在于多。

55.DE

消费者的价格心理表现有：①习惯性心理，是指消费者长期、多次购买某些商品，通过对商品价格的反复感知而逐渐形成的衡量商品价格的习惯心理；②敏感性心理，是指消费者对商品价格变动的反应程度；③倾向性心理，是指消费者在购买过程中对商品价格选择所表现出的倾向；④感受性心理，是指消费者对商品价格及其变动的感知强弱程度。

56.CDE

高层住宅的采光和视野较好，灰尘和蚊虫较少，噪声较少，不潮湿。

57.ABE

比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较法估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。

58.ABC

消费者对商品审美功能的需要表现在消费者对商品造型、色彩、风格等方面的追求。59.CD

垄断竞争市场是指既有垄断又有竞争，以竞争为主的市场。这种市场主要有以下3

个特征：①卖者和买者都较多；②商品或服务有差别，如商品在功能、质量、外观、品牌、服务等方面有所不同；③市场信息较完全。

60.CE

下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的。

61.ABE

塑料壁纸因含有未被聚合以及塑料的老化分解，可释放甲醛、氯乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等挥发性污染物。

62.ABCE

房地产的特性主要有不可移动、各不相同、寿命长久、供给有限、价值较大、相互影响、易受限制、较难变现、保值增值。

63.ABE

根据城市的道路形态，可将分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市。

64.ABC

根据材料的用途、分为结构材料、墙体材料、屋面材料、地面材料、饰面材料等。65.ABD

在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才能成功。

81.D

最常见的有等额本息和等额本金还款方式两种。等额本金还款方式因每月的还款额是递减的，适合目前收入较高或预期收入可能逐渐减少的借款人。

82.AC

本题房屋所在小区北临一条主干道,则容易产生噪声污染；此外,距离房屋40米有

一变电站,则容易产生辐射污染。

83.D

房地产金融政策措施主要有:收紧或放松个人住房贷款，如对新增个人住房贷款规模、房地产贷款所占比例实施管控；提高或降低个人住房贷款的最低首付款比例、利率水平、

最高贷款额度；实施差别化住房信贷政策。

84.B

投资选择的多样性表现在经营方式的多样性，房地产投资的经营方式有出租、自营、转售等多种。

85.AB

主要动态盈利性评价指标有:①财务净现值；②财务内部收益率；③动态投资回收期。投资收益率、租金回报率、资本金收益率为静态盈利性指标。

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