浅扒房产中介的白与黑规则与套路

话说居者有其屋，房子应该是每一个中国人都绕不开的话题吧，也是年轻人打开心上姑娘心门最重要的必备硬件。得益于强大的人口红利，我们国家的房地产行业一直是红红火火、供不应求。

在如此火爆的市场背景下，依附于房地产行业的另一行业也发展得风生水起，成了目前所有有置业打算的人绕不开的一个行业——房屋经纪，通俗点说就是中介。不可否认，房屋中介在整个房屋交易与流通过程中起到了很多积极促进的作用。但近些年来却有越来越多的人开始抵触房屋中介，有说房价高是中介在背后推波助澜，有说中介吃完卖家吃买家，收费过高等等。

今天咱们就来扒一扒房屋中介背后的那些规则与套路。

在聊之前我们先来聊聊房屋中介目前发展到一个什么规模。以前的房屋中介是依附于房地产行业发展而发展，随着近些年不断演变发展，中介行业也走上了品牌化、连锁化的发展模式。借助资本力量的的加持，以“某壳”为领头羊的中介品牌也挂牌上市了，且市值高过了恒大、万科等知名房企的市值，真正成了盖房的不如卖房的。

依托于品牌力量的影响，加上数量庞大的加盟门店，以及与房屋开发企业建立联销机制，再加上一点经营上的策略，就目前对于购房者而言，不论买新房还是二手房，房屋中介还真的就是想绕都绕不开的一个选择了！

都知道买房找中介是要花中介费的，那么真正花的钱有多少是让中介赚走的呢？

首先你看中一套房子并最终签约买成是一个漫长的过程。中介需要按你的购房要求去寻找匹配与你的需求对等的房源、然后再实地带看，直至最后斡旋买卖双方谈判签约，产权过户、物业交接等。这一整套流程中介的介入是有积极作用的，这点不可否认。毕竟对于房屋交易过程中庞杂繁复的手续及政策方面的问题，买卖双方在没有中介的介入下是很难做到尽职尽责的。再加上越来越严重的信任危机，没有一个第三方的参与买卖双方都不会踏实。所以有一个专业的第三方介入并全程参与直至交易安全完成，花点钱也是应该的，这就是中介存在的必要性。

那中介的存在有必要性，为什么人们还是越来越抵触呢？无非就是以下几个声音：

一、中介收费过高

目前中介行业的居间费基本都是买方按成交总价的1.5%到2%来收取、卖方按成交价的0.5%到1%来收取。以一套成交价万的房子举例来说，买方需要支付1.5万到2万元中介费；卖方需支付0.5万到1万的中介费。一般这个费用都有商量的空间，最终支付多少看自己的砍价能力了。目前大部分地区都是只收买方的中介费。由于供需关系不对等，说白了就是有房不愁卖。如果向卖方收取中介费，那卖方很有可能就不让你卖了，能挣一部分与一分不挣，怎么选择都会选吧！但随着中介经营策略的调整及信息发布途径的收缩，卖方必须支付中介费也只是时间问题。

如果一套房子的交易过程中，除了过户所必须缴纳的税费及其他必须的花费外没有其他的费用，中介收取中介费，买方也能接受对吧，毕竟付出劳动肯定要有报酬，

那么注意，接下来干货来了。买房子90%的人是需要贷款的。好，只要贷款，除了贷款所必需的评估、公证等费用，贷款总额2%的贷款服务费，你也是必须花的。

假使贷款50万，除了评估、公证等费用，买方还需要承担一万元的贷款服务费。

那么这一万是谁收的呢？

对，就是中介收的。还是由于信息的不对等，普通民众对于银行贷款政策的不了解，加上中介的旁敲侧击：

谁贷款都要收这笔费用？

这是银行收的，也不是我们收的……

很多买房人从始至终都认为这笔钱是银行收了。贷款必须的评估公正手续是有固定的收费比例的，有小部分中介甚至会提高收费比例从中取差额部分。

哎，我除了中介费是交给中介了，其他费用我都是在银行面签贷款时交给银行工作人员了呀！

这是很多人看到以上内容发出的质疑。

你还是太年轻！银行信贷部坐着的，不一定是银行人员，只要能带来一定量的贷款业务，银行会在信贷部提供一个办公场地的。你毫不怀疑地把所谓的银行的费用交给了所谓的银行工作人员。当然，这一切中介不会告诉你的。这就是中介的套路了，这也是人们诟病收费高很重要的一点。

二、中介是房价高的背后推手

房价持续走高到底是不是中介从背后推起来的呢？

有一定关系，但影响有限。

房价的涨跌是社会经济发展的晴雨表。市场经济表现好了，房价肯定涨；需求大了，房价也涨，这都是正常的市场规律。那么中介是怎么参与其中呢？怎么实现赚得更多呢？

1、参与买卖、低买高卖

作为每天与房子打交道的人，什么位置的房子什么价格中介是最有发言权及准确判断力的，且是最容易第一时间获取房屋出售信息的。有部分业主由于对市场价格把握不准确或者急用钱，房子往往低于市场价很多对外挂牌出售。中介买下这套房子，对外以正常市价出售，从中赚取差价。别问我过户再卖，不就产生增值税了吗？

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2、与业主约定成交底价，报高价、取差价

在获取业主出售房屋的第一时间与业主签署保卖协议。一般是给业主押一部分钱，数额不会太多。与业主约定保卖时限及保卖底价。对外报高价，卖出取差价。卖不出押金不要，合约解除。

签署协议后通过数量众多的门店及经纪人向外推广及发布，力争在约定保卖时限内将房屋售出。这样做的目的有二，一是自己掌握了此房源的独家销售权，合约期内业主也不能私下出售此房。二是售出后能获取比中介费高得多的差额部分。

还有一种方法针对老旧房屋用得比较多。老旧房屋由于年限较远，装修及户型布局都与现在人们的审美偏差较大，这也导致老旧房屋出售比较困难、成交周期长。这时候中介的另一种操作“速装房”就上线了。与业主签订协议，约定出售底价。协议约定由中介装修及改造房屋并出售，在约定时间内售出，赚取成交价与保卖底价的差价。如果合约到期未售出，所有装修白送业主。这种情况下业主的保卖底价往往被压得很低，且约定保卖的时限会比较长，一般是5到8个月。这种“速装房”的模式一套房子产生的利润比第一种保卖赚的会更多，但投入会也相应会多一些。

这种操作多数是门店数量比较多的中介常用。门店数量少，业主不会与你签保卖协议或“速装房”协议。即使业主签了，如果约定时间内卖不出去，不仅赚不到钱，还会赔钱。所以也提醒大家了，不要盲目迷信门店多、品牌大的中介就一定是负责任的、专业的。巨大利益面前还能坚持职业操守的又有几个呢？

如果你正在看房，且中介带看的房子是新装修的、窗明几净、一尘不染，没有任何生活痕迹。别怀疑，一定是中介的“速装房”。这种房子整体装修看起来最打眼，也是最容易打动购房者的。但你记住，如果要追求利益最大化，这装修的质量呢？你品你细品！

目前相关主管部门针对中介参与炒房、哄抬房价等行为不同地方都出台了相应的政策，相信市场会越来越规范，市场表现趋向良性发展。

篇幅较长今天就扒到这里，下部我们来聊聊为什么中介都全年无休的在招人以及信息类网站如何为了赚取最大利益对个人房屋出售类的信息做到传播面收缩及利用的。

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