中介把关不严导致房屋买受人或卖售人损失,
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
为便于行文，本文以房屋买受人因中介把关不严造成损失为例展开。
一、中介（居间方）应当尽到忠实勤勉的义务
《合同法》第条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”
《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格； （四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。第二十三条规定，委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；……
根据上述规定，居间方应当尽到忠实勤勉的义务：（1）房屋买卖的中介是专业从事居间服务的，应当具有相当专业的业务能力。这表现为中介对于房屋交易的流程、房屋大概的市场价、税费、房屋的相关信息（包括但不限于权属、限制权利转移信息、抵押信息等）、当地的限购政策和信贷政策等非常清楚。也就是说，中介对于房屋交易的各种信息和风险应当知道（但是无法要求其全部知道，比如房屋卖售人对外的真实负债情况）。（2）房屋买卖的中介应当按照《房地产经纪管理办法》等相关规定严格审核相关信息、完整如实充分地向买卖双方披露相关信息和交易风险，不得隐瞒任何与交易相关的信息，更不得采取欺诈的手段促成交易。否则，根据具体情形其要少收、不收中介费，甚至要赔偿交易当事人的损失。
二、如何向中介主张赔偿？
1、中介单方的过错直接造成的损失由中介直接赔偿。
2、由于中介的过错，房屋卖售人欺诈或违约的风险没有被避免，房屋卖售人对买受人的损失承担赔偿责任，中介应当在其过错范围内对上述赔偿承担补充赔偿责任。这既是对守约方和受害方的保护，也防止守约方和受害方获得额外的赔偿和利益，保证合同责任的填平原则。最典型的例子就是在房屋买卖双方签订合同之前，中介没有亲自查阅或者要求房屋卖售人提供房屋产调信息，导致买受人在签订合同的时候房屋就是处于查封状态，导致交易无法继续的情形。
附三个相关案例
案例一：和谐置家（北京）房地产经纪有限公司与李某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：年9月9日，李某某在58同城网站上看到和谐置家公司所登出售房屋的信息后，与和谐置家公司取得联系，并在工作人员王丽丽的带领下看房，李某某于当日交纳和谐置家公司服务费1万元。年9月10日，李某某经和谐置家公司居间，与郭某签订一份×房屋的买卖合同一份，约定价格为万元，合同关于房屋基本情况表述为“出卖人所售房屋为楼房，坐落为怀柔区×号。该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，地下0层。该房屋所在楼层为6层，建筑面积共61.5平方米。”上述买卖合同为和谐置家公司制式合同。郭某（甲方）、李某某（乙方）、和谐置家公司（丙方）并于年9月10日签订补充协议，对双方共同委托和谐置家公司从事房产经纪事项进行了约定，其中第3条约定“在有关部门通知甲方办理产权结束之日起30日内，甲方有义务通知乙方并协助办理。甲、丙双方应无条件全力积极配合乙方办理相关手续，费用由乙方承担。”第5条约定“合同协议中发生争议，违约方向守约方支付总房价的双倍款项作为赔偿。协商不成，一致同意向所在地人民法院提出民事诉讼。”甲方郭某、乙方李某某签字，和谐置家公司作为丙方加盖“和谐置家信息咨询有限公司”公章，王建作为和谐置家公司委托代理人、王建国作为见证人在补充协议上签字。合同签订当日，李某某将万房款支付给郭某。后李某某入住该房屋至今。
年1月，郭某之父郭某某起诉要求确认郭某与李某某之间签订的房屋买卖合同无效。在案件审理过程中，年12月18日，因郭某利用其伪造的房屋买卖合同和收款专用收据骗取李某某信任，诈骗李某某购房款万元等犯罪行为，被北京市怀柔区人民法院（）怀刑初字第号刑事判决书判处有期徒刑十四年，并责令其退赔李某某经济损失万元。后北京市怀柔区人民法院于年2月12日作出（）怀民初字第号民事判决书，判决确认郭某与李某某所签房屋买卖合同无效。该案件经上诉维持原判。年8月9日，郭某之父郭某某办理了位于北京市怀柔区×室房屋的产权证书，并登记在郭某某名下。李某某至今未收到郭某退赔款。
本案中，和谐置家公司对涉讼房屋房源审查依据的是郭某提供的《房屋买卖合同》及收款专用收据，《房屋买卖合同》上载明出卖人北京市昂力房地产开发有限公司，买受人郭某，合同末页出卖人处加盖公章。庭审中，和谐置家公司表示其无能力鉴定公章真伪。另查明，郭某某在（）怀民初字第号民事案件开庭中陈述“取得回迁房之后还没有签订正式房屋买卖合同，我们也有相同的合同，开发商还没有给我们盖章呢”。郭某某在该案中向法庭提交其与北京市昂力房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》，该合同上显示郭某某作为买受人签字、捺印，签署日期为年1月9日，出卖人处未盖章，亦未签署日期。
经法庭询问，李某某向和谐置家公司主张民事赔偿权利的依据是《中华人民共和国合同法》第条。
裁判原文节节选
一审李某某主张房产中介返还报酬并承担损害赔偿责任的依据是，《中华人民共和国合同法》第条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”故本案的争议焦点在于，和谐置家公司是否就订立合同事项履行如实报告义务以及是否故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。如实报告义务要求报告的内容具有客观性和充分性，即房地产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关的或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面信息。根据审理查明的事实，和谐置家公司存在以下过错行为：一、《房地产经纪管理办法》第22条规定，“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经济服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”本案中，涉讼房屋作为回迁房，在和谐置家公司对外发布房源信息时尚未取得房屋权属证书，故存在较大交易风险，和谐置家公司虽无能力鉴定公章真伪，但出于审慎应要求权利人提供回购房意向书、回购房确认单等尽可能详尽的手续，亦可至房地产开发商处核实房屋买卖合同的签订情况，但本案中，和谐置家公司仅凭郭某提供的房屋买卖合同及购房收据即进行居间行为，作为专业机构未对房源进行充分核实，未尽充分审慎义务。且郭某与李某某签订的房屋买卖合同中写明涉讼房屋所在单元楼共有6层，但实际为地上10层、地下1层，该情况和谐置家公司作为合同拟定方亦未履行充分注意义务。二、《房地产经纪管理办法》第20条规定，“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”本案中，居间合同即三方所签补充协议中加盖公章为“北京和谐置家信息咨询有限公司”，与中介公司名称不符。综合全案，加害人即诈骗人郭某的欺诈行为是致使李某某损失的根本原因和直接原因，李某某本人亦未尽到足够审慎义务，和谐置家公司未尽合理审查义务的过错行为仅仅是次要原因，本院根据和谐置家公司的过错程度、行为原因力等因素确定其赔偿份额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：一、和谐置家公司于判决生效后七日内在十万元范围内就郭某刑事退赔不足部分对李某某承担赔偿责任（李某某自本项和（）怀刑初字第号刑事判决书中第二项的合计获赔数额不得超过一百零六万）。二、和谐置家公司于判决生效后七日内退还李某某服务费一万元。如果和谐置家公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审和谐置家公司作为专业从事房地产经纪业务的机构，在居间活动中，收取了居间服务费，理应尽到相应的注意义务。本案中，和谐置家公司在未促成买卖双方签订购房合同之前就先行收取了服务费，之后在涉案房屋无产权证、签约之时买房人就需要支付全部购房款的情况下，不仅未更谨慎、详尽的核实房屋权属情况，亦未充分告知、警示李某某涉案费房屋交易可能存在的风险，最终确实因房屋权属情况虚假导致李某某被骗。一审法院通过对和谐置家公司过错行为的分析，依法判决和谐置家公司承担赔偿责任，于法有据。
此外，和谐置家公司在经营活动中存在违法使用“北京和谐置家信息咨询有限公司”公章的问题，就此情况，和谐置家公司应自行向有关管理部门申报，依法承担相应的法律责任。
第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对当事人未上诉的部分，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费元，由李某某负担元（已交纳），由和谐置家（北京）房地产经纪有限公司负担元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费元，由和谐置家（北京）房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
案例二：张某某等居间合同纠纷案
案情简介：年7月6日，刘某与张某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：刘某将位于北京市通州区云景北里×号楼2单元×室房屋卖给张某某，双方协商的成交价格为二百万元。买受人张某某应于签订本合同当日支付定金人民币二十万元，买受人张某某通过公积金贷款80万元。买卖双方同意，出卖人与买受人应于年9月6日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同还就其他事项作出约定。
年7月6日，刘某、张某某、满懿房地产咨询公司签订补充协议，主要约定：张某某于年7月6日向甲方支付定金人民币二十万元，张某某支付首付款时，该定金则视为购房款的一部分。刘某应于年8月6日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且刘某最迟应于年8月6日前办理完毕解除抵押登记手续。张某某于年7月25日前将第一笔首付款人民币一百二十万元，张某某与刘某双方应于刘某解除抵押且出网签合同后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，张某某与刘某同意在张某某获得银行贷款批复后5日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，协议还就其他事项作出约定。
年8月1日，刘某、张某某、满懿房地产咨询公司签订《补充协议二》，约定：张某某于年7月6日购买刘某名下位于北京市通州区云景北里×号楼2单元×的房屋，签订合同当日张某某支付刘某定金20万元整，按双方签署《北京市存量房屋买卖合同》约定张某某于年7月25日以资金托管的方式支付刘某首付款万元整，由于刘某不同意以资金托管的方式收取该首付款，故导致签订本协议当日张某某未支付刘某首付款，刘某认可是本人的原因导致未收首付款。刘某由于无力偿还邮政银行及链家剩余贷款导致无法按时办理解除抵押登记手续，该合同不能继续履行。三方就协议未能协商解决，任何一方有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
年7月6日，刘某（甲方）与张某某（乙方）以及满懿房地产咨询公司（丙方）签订《居间服务合同》，主要约定：甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于北京市通州区云景北里×号楼2单元×的房屋与年7月6日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。居间服务费2万由乙方承担。甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不经继续履行本合同的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，已收取的无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。合同还约定了其他内容。
年8月10日，满懿房地产咨询公司根据房屋买卖双方出具的“授权网签委托书”办理了网签手续，网签合同编号为：C。
张某某诉刘某、仲恒、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司房屋买卖合同纠纷一案，年4月28日，通州区人民法院作出（）通民初字第号民事判决书，判决：一、解除张某某与刘某于二〇一五年七月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除张某某、刘某、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司于二〇一五年七月六日签订的《补充协议》；三、刘某、仲恒共同返还张某某定金人民币二十万元，于本判决书生效后七日内执行清；四、刘某支付张某某违约金人民币四十万元，于本判决书生效后七日内执行清；五、驳回张某某的其他请求。该判决现已发生法律效力。
另查，年11月1日，张某某（买受人）与案外人纪山勇（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定：出售人出售房屋坐落为北京市朝阳区福怡苑×号楼×门×，面积为77.23平方米。该房屋成交价格为万元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为77万元。合同还约定了其他内容。年12月1日，张某某公积金贷款通过审核确认，贷款额度77万元，贷款期限30年。年12月8日，张某某交纳了购房款万元及购房契税元。年12月张某某购房当时，家庭购买唯一一套90（含）平方米以下普通住房契税税率为1%，非普通住房、购买的不是家庭唯一一套普通住房的、非住房契税税率为3%。年12月张某某购房当时，所购房屋为第二套住房的个人贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。张某某提交的公积金贷款计算明细显示：第一套住房，贷款77万元，贷款期限30年，总偿还利息为.68元。第二套住房，贷款77万元，贷款期限30年，总偿还利息为.09元。
一审庭审中，经询问，张某某主张的30万元经济损失具体构成为：（）通民初字第号民事判决书判决的20万元定金，因无法执行故要求满懿房地产咨询公司承担；因刘某未及时解除网签手续，张某某在年10月购买第二套房屋时多交的契税元；张某某购买房屋时多交的首套房和二套房的利息差额999元。
裁判原文节选
一审依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张某某作为房屋买受人与出卖人刘某在满懿房地产咨询公司居间服务下签订房屋买卖合同后，因出卖人刘某由于无力偿还贷款导致无法按时办理解除抵押登记手续等原因，张某某与刘某以及满懿房地产咨询公司在年8月1日签订了《补充协议二》，该协议明确约定合同已不能履行。在合同履行不能情形下，满懿房地产咨询公司未协助买卖双方当事人办理合同解除事宜，而是在年8月10日继续办理了房屋网签手续。满懿房地产咨询公司的上述行为已明显违背了房屋买卖合同以及居间房屋合同的目的，而正是满懿房地产咨询公司办理网签的行为直接导致了张某某在年12月购买房屋时购房契税及贷款利率均被作为第二套房屋予以对待。故满懿房地产咨询公司办理网签的行为存在明显过错，其理应对张某某在另行购买房屋时多支出的相关税费，理应承担一定责任。在网签合同存续的情形下，张某某主张的契税元系其在另行购买房屋时必然会产生的费用，故对于张某某的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于张某某主张的第一套与第二套公积金贷款利息差额999元，满懿房地产咨询公司辩称该费用并非必然产生，张某某亦可采取付全款方式购买房屋。对此本院认为，虽然张某某主张的第一套与第二套公积金贷款利息差额可采取付全款方式予以避免，但是综合考量北京市场房价、贷款政策等因素，加之，张某某与刘某房屋买卖合同约定的也是公积金贷款方式，所以，张某某采取公积金贷款方式购买房屋符合常情。故满懿房地产咨询公司应对张某某主张的公积金贷款利息差额承担一定责任，但是结合张某某这一损失并非其必然损失，故对于张某某主张的该项损失由本院依法酌定为5万元。张某某主张（）通民初字第号民事判决书判决的20万元定金，因（）通民初字第号民事判决书已对该笔费用作出处理，故本案不再予以处理。根据居间服务合同的约定，张某某主张满懿房地产咨询公司返还居间服务费，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司赔偿张某某契税损失、公积金贷款利息差额损失共计七万四千二百元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回张某某的诉讼请求。
二审刘某、张某某与满懿房地产咨询公司签订的《居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点一为居间人的行为是否构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形，买受人要求居间人返还居间服务费的诉讼请求是否应当得到支持的问题。
根据满懿房地产咨询公司的陈述其在促成买卖双方签订买卖合同时即清楚涉案房屋设定了两个抵押，且表示不清楚涉案房屋产权证上设定的抵押登记的抵押权人是谁，但由满懿房地产咨询公司促成张某某与出卖人刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》上关于房屋设定抵押情况约定为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为链家公司，抵押登记日期为空白。房屋抵押情况是买受人
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