冯仑后开发时代的我们亚布力中国企业家论

冯仑风马牛近日，第一届品器·不动产大会在上海世博会中国船舶馆召开，与会嘉宾们共论「后开发时代」。冯仑在开幕演讲中提到，房地产的开发时代过去了，我们开始进入到一个新的未来，那就是“后开发时代”。以下为冯仑演讲内容：今天，我们在这里开一个特别的房地产会，其实只想告诉大家一个事实：房地产的开发时代过去了，我们开始进入到一个新的未来，那就是后开发时代。实际上，我认为开发时代在年就结束了。为什么这么说？大家都知道，现在地球上有70多亿人。在地球上其它地方曾经发生过的故事是这样的：当人均GDP接近1万美金，城市化率超过50%，主要城市的人口聚集开始停下来，人口的增量开始减少，当人均住房面积超过40平米的时候，传统的住宅开发模式就已经开始减缓了。我曾经去纽约寻找过一家公司。二战后，美国东部几乎所有的住宅都是这家公司做的。但我被告知这家公司现在没有了。我问，「为什么没有了？」对方说，「这家公司只繁荣了20多年就没有了。」还给了我一张他们收藏的旧报纸说，「这家公司后来全部卖掉，去做了慈善，今天你还能看到这家公司的，是一个做慈善的基金会。」这就是美国房地产的开发时代结束以后，住宅开发在减量过程中发生的故事。我们来看一下在开发时代大家都在做什么？无一例外，开发时代大家的主要产品是住宅。规模、成本、速度是核心竞争力，模式是ToC，卖给个人。开发时代，经济水平差不多是人均GDP在-美金这个阶段。曾经在一段时间内有很多人讲，到东南亚随便倒腾房子都能挣钱。为什么？柬埔寨、越南等国家，人均GDP也就几千美金，正是快速增长的阶段。但是，到新加坡就不一样了，新加坡人均GDP达到了5万多美金，就没有这样的故事。所以，作为行业从业者，如果今天你具备的还是开发时代的能力，你的竞争力仍然在住宅这一块。通过在成本、规模、速度上的竞争力，到人均GDP没到1万美金的市场，你的经验、能力都能用，因为那里还处在开发时代。而进入后开发时代，我们的能力就得随之改变，我们的产品不再是住宅。在后开发时代，产品与过去都不一样，包括办公、商业、酒店、仓储、物流、医疗健康，还有公共物业。从竞争力的角度来看，我们现在的竞争力重点是运营和管理。什么叫运营和管理？我讲两个具体的故事。在开发时代，我们地产商每做一个10万平米的购物中心，能够产生的营业额也就10亿元、15亿元。一般是只做不运营，做好以后租给别人就不管了。但北京的SKP在12年间，没有增加一寸面积，营业额从11亿元增长到了亿元，成为全球单店最大的购物中心。它在“倒腾”空间里面的产品，在运营。从11亿元到亿元，它每平米的产出，平效增加了十多倍，它能承受的佣金就有巨大的增长。再讲一个极端的故事。现在大家都说薇娅非常了不起。薇娅去年卖了亿元的货，用了多少面积？3万平米。用3万平米的办公空间卖了多亿元的货靠什么？就是空间的平效大大提高。这都是运营。空间运营的核心，是你要变成空间的导演和制片，要讲好空间的故事，把所有跟这个故事相关的人吸引到这个空间来，在这个空间里消费，于是这个空间就有价值。要把这个空间变成一个聚人、聚气、聚利的地方，最后收到租金。空间容纳的人越多，或者人在里面掏的钱越多、消费越多，空间的价值就越多。在后开发时代，空间的价值主要算租金。租金怎么算？我以前开过一个玩笑，空间的价值是「站着不如坐着，坐着不如躺着，活人不如死人。」为什么这么说？站着消费，溜达溜达就走了，你收不到钱。但如果坐下来，喝个茶，吃个饭，他就要交点钱，你的租金就高一些。如果他躺着，比如病了，天天都要付钱。如果他死了呢？大家知道，殡仪馆大概平米的空间一年可以收到万元。而如果他死了没火化，放在抽屉里比五星级酒店还贵。这就叫运营，所以我们讲竞争力是运营。还有资产管理。资产管理包括物业的硬体管理，也包括资产的金融化，这些都是资产管理。从商业模式来看，后开发时代的我们主要做ToB。后开发时代的商业模式核心是ToB，B再ToC，我们的客户更多的是机构，所以各地产业园、卖场去招商都是ToB。我们要更多地通过研究ToB，研究B后边的C，也就是说商业模式更复杂。从金融服务这一块来看，在开发时代，主要用哪些产品？用的是开发贷，个人购房的贷款，另外有一些土地融资、股票、债券，以及夹层，过桥资金等等。后开发时代，我们面对的金融产品是经营性物业贷款，经营贷。我们可能会有基金，会有abs，还有很多工具，但唯独没有开发贷。进入后开发时代意味着我们就告别了开发贷，我们迎来了经营贷，我们要研究不动产投资信托。而从标杆企业的角度来看，在开发时代，核心指标是销售收入。标杆企业的营业额，从亿元、亿元，一路到亿元、0亿元。而后开发时代不一样，前两天我们去了一个公司，在讨论后开发时代的时候，大家说了一句话，「在后开发时代，我们是在一个起跑线上。」也就是说，进入后开发时代的时候，大家都在一起，刚开始起跑。比如办公领域，我认为在中国做得很好的是SOHO。SOHO一直在做办公，如果你按开发时代的标准比销售额的时候，它也没什么，但是它的办公业务在目前房地产企业中做得很好。比如仓储物流，大家都知道普洛斯做得很好，这是标杆企业，也是全球最大的仓储物流公司。还有嘉民，这家公司也是做物流仓储。还有商业，我们之前讲过的SKP，还有德基，这两家公司都是商业物业中价值创造做得最好的。在医疗健康领域，大家都知道，泰康目前做得非常棒。泰康在养老领域布局了将近30个城市，今年已经开业11家，平均入住的年龄在80岁以上。而且它形成了一个闭环，包括保险、养老、幸福事业。所以，它目前是做得最好的。当然，我们公司，包括品器，还有一些合伙人围绕医疗健康也做了4年的探索。进入后开发时代，核心指标是资金回报率。我们看每一个物业，每一个产品，算账时很少算面积，因为面积大小不重要，要算租金回报率。举一个例子，在开发时代，一家开发公司一年做几千万平米，销售几千亿元。因为它是按营业额算的，资本市场给的价值大概是一千多亿元，最多两千亿元。但是，嘉里中心在北京做国贸一期、二期、三期，用了30年，只做了万平米，一年收60多亿元人民币的租金，它的市值将近亿。这就是按租金回报算的，它的面积没那么大，但是价值很大。所以后开发时代算账的方式发生了变化。我们再来看一看进入后开发时代，我们面临的挑战。跟发达国家曾经的后开发时代不一样的是，今天我们面对很多科技带来挑战。科技的进步颠覆了过去的很多东西，我们面临着很多改变。科技对我们的颠覆发生在哪里呢？大体上发生在以下这几个方面。第一件事，是做房子的过程。大家都知道，房子越来越能够按照个性化来定制，已经有比较成熟的公司在提供3D打印房子的服务。还有全屋智能。腾讯、华为、小米这些公司都提出了全屋智能。也就是说，未来房子的很多重要功能，都不是传统的开发公司提供的。比如日本，现在最好的房屋公司是松下房屋，是做电器的；丰田房屋，是做汽车的，它们都不是传统的大型建设公司。因为和传统的大型建设公司三井不动产相比，松下能更好地做到把房间里面的智能设备、家用电器连接起来。未来在中国，房屋做得最好的也有可能是小米、华为这样的公司，或者是某一家电器公司，而基础的网络、互联网这些，可能是腾讯。面对这种变化，传统开发商能做什么？就是跑腿，报批报建，最后把壳给人家建完，剩下的都不会干。所以科技对我们的颠覆是巨大的。第二件事，房屋交易系统会发生很大的变化。这是目前最明显的一个变化。大家都知道贝壳用三四年时间，达到市值亿美金，最近安居客也要上市。还比如诸葛找房，是又一家数字化的交易系统和平台，这种交易系统和平台的平效，它的经纪人的效率都非常之高。第三，刚才讲到的空间管理。过去写字楼的运营也是很笨的，来一个人租就完事了，不租你也没办法。现在，通过各种数据，能够了解你过去的使用偏好，然后很好地匹配空间。于是空间的运营，随着科技引入以后，效率大大提高。资产管理方面，现在有些体系会使用一些特别的系统，把资产管理通过现代的网络技术、人工智能技术，变成了每个人都能做，都能参与，而且提供服务的效率大大提高。最后，再来说一说在后开发时代，围绕着大健康，我们做了一些什么事情。我们做了疗愈系酒店。所谓疗愈，是在这个空间里做内容，提供身心修复、疗愈的这样一个空间，目前已经陆续开业了。还有健康公寓。什么叫健康公寓？国际上有一个标准，叫“well”标准，空气、水、声音、光等七大类，一百多项指标，要经过很多大数据验证，全部达标，才能使空间更利于身体健康，所以叫健康公寓。我们还在围绕着医疗健康做健康医疗中心。把医疗健康的这些内容集中在这个空间里，就叫“医疗mall”。健康医疗中心就是“医疗mall”。当然我们还有一个业务，叫“医院物业买入返租”业务。这些都是我们这几年在后开发时代围绕着大健康所做的一些工作。总之，随着中国经济的发展，我们会把资产空间的价值创造得更好。同时也在城市中心，包括一些低效工业的处理上，创造出更多有价值的服务，也让我们在后开发时代变得更加有方法，让我们所有在后开发时代的参与企业，在新的时代获得新的成长和新的业绩。

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