最大房产中介要上市了,年入460亿
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燃财经（ID:rancaijing）原创作者
唐亚华
编辑
黎明
多次上市传闻之后，贝壳找房上市的靴子终于落定。
7月24日晚间，贝壳集团正式提交美股IPO文件，股票代码为"BEKE"，高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳集团此次IPO的联席主承销商。
招股书显示，年全年贝壳集团收入亿元，年第一季度，受疫情影响公司营收71亿元同比下降12.7%。但第二季度市场随即反弹，公司收入暴涨至超过亿元，同比增长72.4％。
赚钱能力可观，贝壳集团的亏损也一直没停下来，过去三年公司累计亏损超30亿元。这背后，一方面是行业长期低人效，低毛利率，一方面是贝壳平台在战略上的选择。
强融资能力的贝壳账上不缺钱，坐拥多亿现金，创始人左晖要做的是从自营到平台，商业模式从重到轻，从房产中介转向居住服务平台，搭建行业生态，重塑产业链，讲更大的故事。
有了链家18年的线下房产交易基础，站在巨人肩膀上的贝壳找房平台备受资本青睐，短短两年时间，融资两轮，跑步上市。
但长期受到“既是裁判又是运动员质疑”的贝壳，坐上中国居住服务第一股的交椅之后，又会面临哪些挑战？
卖房平台，年入亿
年以来，疫情之下房产市场经历了先冷后热的变化。贝壳集团的招股书中同样显示了这一特点。
截至年3月31日的三个月，贝壳集团收入71亿元，较去年同期的82亿元下降了12.7％，招股书解释这主要是受新冠肺炎疫情影响。但年第二季度随即房产市场转热。截至年6月30日的三个月，平台上的GTV（总交易额）为人民币亿元，年全年为亿元。也就是说，仅年第二季度的总交易额就达到了去年的近47%。
同时招股书指出，贝壳集团第二季度收入不少于亿元，同比增加约72.4％，公司净利润不少于27亿元，比年同期的4亿元增长.3％，主要是由于年第二季度经济重新开放，需求激增。
我们再回过头来看一看过去三年贝壳集团所从事的房产交易服务，到底有多赚钱。
年到年，贝壳集团的营收分别为亿元、亿元、亿元，营收增速从年的12.3%提高到了年的60.6%。
事实上，脱胎于链家的贝壳找房成立于年4月，集团从自营房产中介转向了吸纳众多房产经纪品牌的互联网平台。也是得益于这一策略，贝壳集团的营收上了一个台阶。
制图/燃财经具体来看，贝壳集团的营收来自三大板块：现有房屋交易服务(即二手房买卖和租赁）、新房交易服务、新兴及其他服务。
现有的房屋交易服务中，既包括链家品牌带来的房屋销售和租赁佣金，也有来自贝壳平台上其他代理商的佣金，还有从贝壳集团的加盟品牌如德佑品牌收取的特许经营费。对于新的房屋交易服务，贝壳则向房地产开发商收取销售佣金。此外，公司还收取金融服务和与房屋翻新相关的服务费用。
从数据来看，近三年来，二手房交易服务带给贝壳集团的收入逐步下降，新房交易带来的营收比例越来越高，到年，新房收入占比达到了43.9%。
这背后也是贝壳集团的战略尝试。年贝壳心选上线，其定位是新房交易服务平台，主打零服务费为客找房。
制图/燃财经由于房产领域的特殊性，高客单价的房产成交同时也伴随着高昂的成本，也就是房产销售的佣金。因为贝壳的平台属性，佣金成本也分为对代理商和对内两部分。
从下图中可以看出，贝壳的佣金支出主要在内部，可见平台上链家自营业务的比重仍然占据主要部分。
制图/燃财经除了收入成本，贝壳集团也和一般企业一样，需要支出营销费用、一般行政开支和研发费用等。招股书显示，贝壳的营销和研发费用占比不大，也相对稳定，占比最大的是一般行政及开支。
制图/燃财经赚得多亏得也多
营收虽然可观，但贝壳集团近两年的毛利率在24%左右，基本上还是劳动密集型企业。这也是房产经纪行业的共同特点。
美凯龙爱家总裁冯全林就曾向燃财经分析，“房产经纪行业的重要问题就是效率非常低，二三十年以来，房产中介的产出一直是约每人每月0.2-0.3单，很多公司人均产出30万算是盈亏平衡点，行业一直围绕着盈亏平衡点上下波动，”
他拿房产中介人员的配置与分级举例，在一个中介机构，最底层到最高层有十几级，经纪人、组长、店长、小片长、大片长、区域经理、城市副总、城市总，再往上还有大区负责人、全国销售的副总裁、总裁，这就导致了一个深井式的工作汇报机制。另外，每一个店里会有门店的助理，专门做交易、贷款、办证照的人，分工非常细，岗位设置冗余。
制图/燃财经不过，贝壳集团属于赚得多也亏得多的类型。过去三年，公司的净亏损分别是5.38亿元、4.28亿、21.8亿元。由于尚处于平台建设期，贝壳集团对于人力投入成本较高，因此尚未盈利。这也与贝壳转型平台，加大投入获取市场有关。
投入的效果也很明显，招股书显示，截至年6月30日，贝壳平台上有超过个门店和名代理商，而截至去年同期，这两个数字分别是个和名，几近翻倍。
贝壳有底气用亏损来换取规模，背后是强大的资本能力。
招股书显示，贝壳集团创始人左晖持股28.9%，投票权46.8%，为第一大股东。其次为腾讯持股12.3%，软银10.2%、高瓴资本5.3%。大股东腾讯甚至为其在
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