开发节奏使市场回归理性西安监管商

来源：中国房地产报

继住建部督导调研房地产工作后，西安新的房地产调控政策落地。

3月24日，西安市住建局正式发布《西安市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称“办法”），围绕预售资金收存与拨付管理出台细则，落实全额监管、全程监管，商品房预售资金拨付上，按开发项目建设进度核拨。

规范预售环节的背后是近一年西安楼市热点频出：继过去5年新房价格累计涨幅91.1%居于全国70城榜首后，年西安房价延续涨势，2月份新房价格同比涨幅7.4%，涨幅位居全国70城第四；“万人摇”“万元地”现象风头依旧。

继去年“11·30”楼市新政以及今年“3.16”调控后，聚焦预售资金监管环节则成为了当前西安维护房地产市场秩序稳定又一举措。

“西安此次出台预售资金监管办法表现为‘由里及外’，即通过对房地产项目开发节奏控制引导市场理性回归。”中商联商业研究专家工作委员会副主任、陕西龙化东方总经理王建红表示。

办法自年4月1日起施行，有效期5年。购置类保障房项目参照执行。

最终监管细则4月落地

这并不是西安首次对商品房预售资金实现监管。

年，西安便启动了商品房预售资金监管系统；年12月又发布了《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》（简称“意见稿”），就监管细则公开征求社会各界意见和建议。目前意见稿已出台一年有余。

中国房地产报记者梳理发现，对比年年底意见稿，西安此次预售资金监管办法存在3项调整：

其一，意见稿将重点监管资金额度设定为所需工程建设资金总额的1.2倍，新出台办法不再限定具体数额，变更为更灵活的“根据工程建设成本等实际情况综合测算确定，但不得低于中国建设工程造价信息网公示的西安市住宅单方工程造价乘以申请预售许可楼幢的建筑面积的数额”。

其二，意见稿拟将当地国有企业置诚资产作为专门的商品房预售资金监督机构，负责商品房预售资金监管专用账户设立；最新办法删减了该环节，开发商可直接选择商业银行设立资金监管账户。

其三，办法对对监管升级，新增“如果各区县住房建设行政管理部门、开发区管委会工作人员在资金监管中没有尽职，将依法处理”条例。

“最初意见稿设定的1.2倍资金监管额度其实偏高，这次监管数额需要根据具体项目情况测算得出，向其他一二线城市靠拢。”对于最新办法调整西安一家银行机构负责人告诉记者，意见稿原本额外指定了一家国有企业统一进行账户开办和预售资金交存，但可能责任分工上不容易理清。这次办法去掉了中间环节，使得操作过程中开发商、监管银行、贷款发放银行角色分工更加清晰。

楼市火热引发调控

“西安此次出台商品房预售资金监管办法，其主旨依旧在于减少由于资金造成的逾期交房和烂尾，保障工程进度和建设如期完成。”王建红向记者补充到，与其他城市相比，其特殊之处就在于，西安是“由里及外”，通过对开发节奏控制使房地产市场达到理性回归。

这几年，西安楼市表现抢眼。

以年为基准，年西安新房5年累计涨幅达91.1%，位居全国70城榜首。

根据国家统计局数据，今年2月，西安新房价格环比涨幅为0.9%，同比涨幅7.4%；二手房价格环比涨幅0.8%，同比涨幅4.7%，二手房涨幅位于全国70城第四。中国房价行情网显示，目前西安新房均价元/平方米，二手房元/平方米。

“万人摇号”“打新”等现象近期也在西安频频上演。年以来，西安已经诞生4个“万人摇”项目。3月22日，紫薇·云璟时光引得组客户登记，中签率仅2.2%。

“今年以来，西安9个城区的房价有涨有跌，但整体看西安房价每一年都在上涨。”房产经纪人李军说，目前西安主城区新房均价已超过了1.5万元/平方米，其中有不少项目单价达到2万~4万元/平方米甚至更高。就算是位置稍远的西咸新区，新房均价也普遍超过1.2万元/平方米，“房价越涨，看房的人越多”。“万人摇”背后还有“万元地”。今年2月，西安曲江拍出一宗地块，2.35万元/平方米楼面价拉升土拍天花板。回溯年，西安共成交万平方米开发用地，同比增加14.6%；土地收入亿元，同比增长32.6%。

持续上扬的西安楼市吸引过半百强房企进驻，当前以碧桂园、万科、融创、绿地等为代表的一线房企在当地积极拿地推货。

西安楼市火热表现引发市场与主管部委

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