一套40多万公寓,房产中介佣金10万高

笔者经常写关于河北涿州楼市的文章，这是因为笔者对涿州楼市非常了解，曾经也经历过涿州楼市最疯狂的时候，而涿州房价的走势也刚好符合一个典型房价炒作到高位直到泡沫破裂的例子。在年六七月份，涿州房价最高时一些楼盘售价高达元/平方米，这也是涿州房价的巅峰。从那之后涿州房价就开始了一路下跌，中间有很多人呼吁涿州楼市到了抄底的时候，但是很多人也都抄到了半山腰。现如今涿州房价已经跌到了元/平方米左右，这是涿州年左右的价格。

在年涿州房价跌到元/平方米时有以前的同事和朋友告诉涿州的房价可以抄底了。到了年上半年涿州房价降到元/平方米时这些人又说涿州房价可以抄底了。但是现如今涿州的房价已经跌到了年元/平方米的水平，涿州房价到底了吗？这让许多人表示疑惑，笔者以前的那些在涿州房价买了房子、坚定看涨涿州房价的同事也开始怀疑涿州房价是否真的到底了。让他们产生这些疑惑的原因主要是现在涿州楼市的佣金比例实在是太高了。

笔者一个曾经的同事最近给笔者说，他们公司现在代销的一个涿州公寓楼盘，一套公寓的总价在40万到50万之间，但是开发商给他们公司的佣金竟然在10万/套左右，他们公司业务员卖一套就可以拿到6万到7万的佣金。这真是一看吓一跳，佣金比例竟然高达20%，这也意味着涿州这个公寓楼盘的价格最低还有20%多的下跌空间。只是开发商目前降价也吸引不了购房者，只能给房产中介高佣金，重赏之下必有勇夫。所以在高额佣金下，这个楼盘的公寓也取得了不错的销售业绩。但是这么高的佣金也暴露出来的涿州楼市一个很大的问题，那就是涿州房价现如今依然还有继续下跌的空间，因为高佣金本身就是当天下跌的一个信号。

卖一套房子10万佣金业内很常见，毕竟很多房子总价非常高，10万元佣金的佣金比例也不算高。但是像涿州这个公寓楼盘四五十万一套房子佣金就高达10万元，这么高的佣金比例在房产销售市场也是非常罕见的。这只能说明现在涿州的房价还严重虚高，房价还有继续下跌的空间，这就是“羊毛出在羊身上”的道理，这么高的佣金，最后还是购房者来买单。购房者购买了这么高房价的房子，其实房子本不值这么多钱，所以仅仅就佣金这一部分，本身就该是房价下跌的空间。随着涿州楼市走势不见好转，房价也会慢慢跟着下跌。

如果说卖房高佣金是房价下跌的一个信号，那么一个城市的房价下跌之前，还有什么信号呢？咱们一起来看一看。

1、中介公司大量关门，中介数量减少

这个信号也可以在涿州过往的楼市体现出现，笔者的这个同事所在的房产销售公司在年高峰时有多人，但是现在这个公司只剩不到人了，并且每个人的工资还比年低了不少。虽然房产中介除了卖房之外还有租房的业主，但是卖新房的佣金和卖二手房的佣金却是他们最主要的收入。

在房价上涨时不管是新房还是二手房都比较好卖，因此中介公司数量会大量增加，中介公司的员工也会非常多。而在楼市景气时，房子不好卖，很多房产中介底薪只有一千多，在不出业绩的情况下只能被迫离职。而中介公司也一样，卖的房子越少员工离职得越多，最后收益低于支出，只能被迫关门。所以当一个城市中介公司大量关门，房产中介大量减少时，也就说明现在这个城市的房价还存在继续下跌的概率，而且这个概率还非常高。

2、城市经济发展不好，人口持续流出

房子说到底还是给人居住的，人口增长还是减少才是最终决定房价是涨还是下跌的因素。如果一个城市经济发展得不好，经济发展缓慢、停滞不前或者后退的话，这个城市也无法给当地居民提供好的就业岗位和高的工资待遇。在这种环境下，当地的人们不得不为了自己的生活外出工作。现在很多人到了大城市之后，时间久了就买房定居了。所以对于这些城市的人口是呈现持续流出的态势，人口不断减少，而当地的住房资源却越来越多。虽然可能目前房价还可以在短时间内撑着不降价，但是时间久了，随着人口持续不断流出，最终会出现房子比人还多的情况。所以在这种城市，房价不可能会永远上涨，以后房价肯定会随着人口的减少而慢慢下跌。

3、二手房市场出现供大于求现象

像最近两年，很多城市的二手房市场就出现了大量抛售现象，二手房房源不断增量，供给严重大于需求。而业主们为了尽早卖掉自己的房子，不得不降低自己的售价来吸引购房者。所以只要二手房市场出现了供大于求的现象，二手房的售价首先就会下跌。由于现在很多炒房客手中的二手房都是准新房，相比于开发商的新房期房各方面都占据优势，比如是现房、交通方便、基础配套设施齐全、地理位置好等等。而新房期房唯一的优势就是价格优势。但是随着二手房房价的不断降低，对新房的价格也会造成非常大的冲击。为了应对二手房市场的冲击，开发商也不得不降低售价来吸引购房者。

4、土地溢价率低，流拍量增多

土地成本是一个房子所有成本中占比最大的，可以说，土地成本直接决定了房价的高低。当一个城市的土地拍卖，土地溢价率低或者流拍增多时，已经说明开发商也不看好这个城市的房价了，这也预示着这个城市的房价可能会下跌。很多城市房价大涨之前都会出现土地拍卖溢价率高，甚至不断出现地王的情况，这表明开发商都看好这个城市房价走势，愿意花高价购买土地。

总结，以上就是一个城市房价下跌之前楼市所出现的信号。像涿州这种一套四五十万的公寓中介佣金10万元的情况在业内确实很少见。这也表明了目前涿州房价还没有降到底部，不要看到涿州房价降了这么多就以为是底部了。对于一个三四线城市，没有任何经济和产业支撑，人口也不多，元/平方米的房价难道不高吗？在“房住不炒”的大环境下，大家在买房时还是要考虑一下自己购房的用途和风险。

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