住房租赁行业迈进全新机遇期,看领航论坛

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今年以来，政策端持续发力，将“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”放在显要位置。住房租赁行业在经历了资本风口、长租暴雷种种变迁之后，进入全新的机遇期。

新形势下的住房租赁行业，将迎来哪些发展新契机？

在刚刚结束的“领航·第三届住房租赁产业国际论坛”上，来自学界、政界、行业专家就保障性租赁住房、公募REITs、租赁人才培养等热门议题发表观点，前瞻住房租赁行业的演进方向。

看政策变迁

政策利好尚未出尽

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“行业虽然出现了以‘蛋壳’为典型的少数轻资产住房租赁企业因快速扩张、遭遇疫情等导致资金链断裂，给住房租赁市场发展带来了一些负面影响。但是加快培育和发展住房租赁市场，不仅方向未改变，而且力度越来越大，只是同时加强‘规范’和‘监管’。”

作为首位出场的主旨演讲嘉宾，中国房地产估价师与房地产经纪人协会会长柴强在论坛强调，行业本身的逻辑并未改变，且支持政策仍有较大空间，住房租赁行业将迎来历史性的机遇期。

柴强将政策演进分为五个阶段——

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基本确立“房住不炒”方针政策框架

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逐步触及行业空白领域，并开展试点

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政策支持发展与规范并重

今后

更高层级法规、更加完善政策

看重磅报告

首个分类标准研究发布

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报告通过梳理对比美、德、日三国住房租赁市场的发展经验，结合我国租赁市场实际提出“租赁住房产品分类5P模型”，即租户需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、产品装修配置（Product）及具象体验（PhysicalEvidence），并依此首次提出服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等7类产品的详细区分标准。

以5P模型为指引，政策端可精细化施策，针对性向新市民、青年倾斜供给，并在在规划、建设、运营、融资等不同环节，有的放矢地针对不同类型的租赁住房进行政策制定和行业监管。企业则可依据5P模型针对性调配资源，满足消费者的需求。

报告预测，保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，两驾马车并行的“双轨制”将成为我国住房租赁行业的显著特点。其中，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品，都会有相当一部分项目进入保障性租赁住房行列，与市场化租赁住房并存。而高端公寓面向的客群具有很强的支付能力，租金水平高、项目出租率和续约率能稳定在较高水平，则基本以市场化运作为主。

看金融助力

公募REITs将加速行业供给格局转变

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金融议题在领航论坛占据了非常重要的位置。今年，保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围,金融工具援力行业发展的局面格外清晰。“公募REITs是未来租赁住房供给体系中的必要构件。”中金基金管理有限公司董事总经理李耀光在主旨演讲中表示。

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在上午进行的“租赁住房公募REITs的机遇与挑战”圆桌对谈中，中国饭店协会公寓专业委员会理事长、新派公寓创始人CEO王戈宏表示，“公募REITs是打通住房租赁产业链经脉健康的动力引擎。市场呼唤更多主动性原始权益人，也期待更多的权益投资人，一起用耐心，匠心和信心持有培养优质资产包，坚持真正的长期主义，最终才能拥抱公募REITs的资本红利。”

金茂（中国）酒店投资管理有限公司首席财务官张润红认为，“无论选择公募REITs还是其他类型的金融工具，我们不单要站在我们运营管理人的角度，更要站在投资者的角度，如何为他们争取最大的价值。”来自中海商业发展有限公司研拓高级总监饶胤认同了这一观点，“在做好产品的基础上，经营团队要建立现金流量表思维，在好产品和好服务之上，增强资产管理的好意识，打造一支理解投资人诉求、服务好客户需求的精益管理团队，提升投资端收益，为公募REITs的真正到来储备技能。”

方隅公寓副总裁陈吉灏对此也深有感触，“推进公募REITs是希望能吸引社会资本，但资本的参与跟收益率相关，达到5.0%以上才能符合标准。对于核心城市（人口流入，房价偏高）的投资成本高。保障性租赁住房出台了多种优惠政策；核心就是为了解决能算过账的问题，吸引社会资本一起参与投资。”

南方基金基础设施基金投资部副总经理、董事徐文妹从发行角度指出，“发行公募REITs要明确一个前提，这是一条复杂且漫长的道，首先企业意愿要清晰，其次做好内部资产梳理和协调，紧跟时政变化，加强与监管部门的有效沟通。”戴德梁行股价及顾问服务部董事、英国皇家特许测量师刘慧也就具体实操对企业进行提醒，“真实可靠的现金流是派息率很重要的指标之一，这一点业必须明晰，避免盲目进入在后续进展中才认识到现金流可能有问题。”

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随着基础设施公募REITs的落地，随着基础设施公募REITs的落地，保障性租赁住房纳入试点，REITs等金融工具或将加速行业供给格局转变，加大企业规模化扩张力度，从而打破市场结构性供给不足的局面。

看精细化运营

考验企业运营理念和核心

对租赁住房运营企业而言，清晰的产品标准则能帮助他们认准着力点，为不同产品线匹配资源，优化收益率。领航论坛下午场设置了服务式与生活方式公寓、青年公寓、宿舍型公寓、租赁式社区等4场圆桌，邀请了住房租赁知名企业的管理层，深入分享其在细产品领域的操盘经验。

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颇受青年人喜爱的生活方式型公寓如何定性？来自base佰舍公寓集团首席运营官陆志刚认为，生活方式型公寓是服务式公寓客群细分的产物，“生活方式型公寓是服务式公寓客群细分的产物。从发展的长远角度来看，重资产企业要持续性研究客群画像，租金支付水平，愿意买单的产品是什么，就能一通百通做好生活方式型公寓。”

国贸酒店物业管理有限公司高级顾问王文军认为，“住房租赁市场将面临更加多元的客群，产品线也会越来越细化。资产管理和投资回报的关键在于品牌运营商，生活方式型公寓离不开成熟的品牌运营商以及物业管理。”睿星资本中国董事总经理马千里结合“驻在LIV’N”公寓的社群实践谈到，“开展社群活动带来多重直观效应，不仅可以增强用户感知，让原本是冷冰冰的公寓与用户深度链接，增加客户黏性，培养选择惯性，也能更好地扩大品牌宣传范围。

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如何为新市民、青年人提供多元服务，是住房租赁企业必须面对的课题。窝趣公寓联合创始人杨稷对这一群体的深有感知：“这一届年轻人很奇葩，他们可能兼具‘社恐’和‘社牛’，再加上非常

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