贝壳找房赴美上市,ACN模式成估值重器

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北京时间8月13日，中国居住服务平台第一股——贝壳找房（股票代码：BEKE）正式在美国纽约证券交易所挂牌交易。这家中国最大的线上线下一体化房地产交易服务平台成功赴美上市，其商业模式和市场估值对整个行业都具有里程碑意义。

根据贝壳的公告和Bloomberg，该股共发行1.亿股美股存托凭证（包括超额认购的0.亿股ADS），发行价为20美元，募集资金24.38亿美元。其中，腾讯、高瓴、红杉参与认购3.3亿美元。这是自年3月爱奇艺IPO以来，赴美中概股募集到金额最大的IPO。

贝壳上市后的表现也可圈可点。其上市首日开盘价35.06美元，较其发行价20美元涨75.92%，盘中最高涨幅80.33%，市值一度超过亿美元。截至北京时间8月18号，贝壳的股价收报40.5美元，总市值亿美元，折算成人民币总市值超过亿元。

从估值来看，美股投资者对贝壳商业模式未来的想象空间比较认可。贝壳对中国传统房地产经纪行业商业模式的颠覆性创新，并已初步体现在财务上的亮眼数据，都对其估值起到支撑作用。

商业模式颠覆传统

从招股说明书上看，贝壳的财务数据确实有不少亮点：

亮点一：

年贝壳找房平台成交总额（GTV，GrossTransactionValue）同比年大幅增长84.5％，至2.万亿，行业市占率第一。其中存量房交易部分12,亿元，新房交易部分7,亿元。京东年总成交额首次突破2万亿大关，全年达到20,亿元，贝壳找房交易额比京东还多出大约亿元。根据CIC（中投公司）报告，贝壳找房已成为继阿里巴巴之后的中国第二大互联网商业平台。

亮点二：

截至年上半年，贝壳平台共连接家房地产中介品牌，它们在个城市拥有4.2万家线下门店，经纪人总数超过45.6万人。

亮点三：

尽管新冠疫情在年一季度对公司经营产生干扰，公司年上半年仍然实现营收.61亿元，同比增长39%；实现净利润16.07亿元，同比增长%；调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为25.93亿元。

亮点四：

年贝壳平台上超过70%的存量房交易，均通过ACN模式跨店合作完成。

贝壳平台颠覆性创新的ACN模式，是招股书上最大的看点。那到底什么是ACN模式？这个模式如何整合过去因抢夺佣金同行相轧的房地产中介行业？其特色和护城河在哪里？要回答以上问题，还要从贝壳的诞生说起。

年贝壳找房诞生的时候，一边是黄轩代言的广告疯狂刷屏，一边却是整个房地产经纪行业的疑虑与敌意。那个时候，贝壳的创始人左晖已经有了链家。链家成立于年，年已经发展成国内知名的房地产经纪品牌，基本到了收获的季节。左晖却在此时突然摇身一变当上了贝壳找房的董事长，业务重心也基本度转向贝壳，意欲何为？

答案很快揭晓了。一言以蔽之，贝壳找房想做地产界的阿里巴巴。

贝壳找房对自己的定位是线上线下一体化的房屋交易和服务平台，是一家平台型公司。

平台针对房地产行业多年痛点，致力于重塑房产交易和服务的交易链，其主要业务包括存量房交易、新房交易和其他新兴业务。贝壳找房连接房地产市场的供需方（购房者，卖方，房东和租户）和经纪商（房地产经纪品牌、门店和经纪人），帮助所有参与者高效完成多种场景下的房屋交易服务。

链家也被放到贝壳上，作为一个极具份量的B端房地产中介参与者，为平台进行冷启动。

为了实现上述目标，贝壳精心炮制的经纪人合作网络AgentCooperationNetwork，即ACN模式，粉墨登场。

ACN模式类似于美国的多重上市服务（MLS，MultipleListingSystem），是贝壳平台的操作系统。

该模式通过佣金分配机制，规定房屋合作交易中经纪人的角色、权利和义务，来重新定义行业参与者之间的关系。同一品牌或者不同品牌的经纪人，都可以按照该机制进行合作，完成房屋交易。交易成功后，按照自己的角色定位和贡献度，取得对应的提成，提高信息获得和交易效率。

简单概括ACN模式特色，就是角色分工、协同工作、佣金共享。贝壳将二手房交易（包括二手房销售和租赁）划分为不同的步骤，分析经纪人的个人特征，并将其与适当的角色相匹配。多个经纪人在一次交易中有效合作，并根据其角色分配佣金。

经纪人分为卖方经纪人和买方经纪人，卖方经纪人为卖方服务，主要的工作分配包括发布、实地工作、建档、钥匙保管、关系和信息管理；买方经纪人为买方服务，主要的工作划分包括签署协议、合同准备、协商、看房、房源推荐。如下图所示。

基于ACN模式，贝壳构建了各种功能模块，为平台上的用户提供差异化服务支持。

这些功能模块有SaaS系统（用于潜客互动、客户关系管理、门店激励等，服务经纪人和门店经理）、客户前端（包括网站、APP、

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