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第一章房地产和住宅

1、熟悉房地产的概念、重要性和主要特征

2、熟悉房地产面积的作用

3、掌握房屋面积的种类

4、熟悉得房率和实用率

5、了解土地面积的种类

6、了解土地面积的种类

7、了解建筑总平图和建筑平面图

8、掌握户型图

9、了解房产分户图和宗地图

10、熟悉住宅的概念

11、掌握住宅的类型

12、了解住宅性能评定

第一节房地产概述

1.房地产的相关概念

房地产：是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的复合物。

土地：通常指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间（是三维立体的，其空间范围可分为地球表面、地上空间、地下空间）；

建筑物：广义的建筑物包括房屋和构筑物；狭义的建筑物主要指房屋（可直接在内部进行生活和生产活动的建筑空间），不包括构筑物（指人们一般不直接在其内部进行生活或生产活动的工程实体或附属建筑设施）。

其他相关定着物：指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的组成部分或从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。

2、房地产是不动产，是实物、权益和区位的“三位一体”。（真题）

3、房地产的重要性：提供空间、财富。兼具投资与消费（使用）功能

4、房地产的主要特征：不可移动性、异质性、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增

第二节住宅及其类型（掌握）

5、住宅的概念：住宅是指供家庭居住使用的房屋。也包含了可长期居住的其他房屋比如酒店式公寓、老年公寓、集体宿舍、商住房以及将闲置的商业、办公、工业用房等非住宅改建的租赁住房等。

6、住宅的类型（掌握）：存量住宅与增量住宅；现房与期房；毛坯房、简装房与精装房；平房和楼房；低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-9层）和高层住宅（10层以上）。

根据《民用建筑设施统一标准》，住宅的地上建筑高度不大于27.0m的，为低层或多层住宅；27-m的为高层住宅；大于m的为超高层。

建筑高度也称建筑总高度，是指建筑物室外地面至建筑物屋面檐口或女儿墙顶点、建筑物最高点的高度。独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅和公寓式住宅；低密度住宅和高密度住宅；板式住宅、塔式住宅和班塔结合住宅；单元式住宅、通廊式住宅和内天井式住宅；平层住宅、错层住宅、复式住宅和跃层住宅；

容积率是指一定用地范围内总建筑面积与该用地面积的比值。是反映密度的指标。

反映密度的主要指标还有建筑间距，是两栋建筑物外墙面之间的水平距离。建筑间距越小，通常密度越高。

不满足以下条件：住宅建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在㎡以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的，为非普通住房。

知识点2住宅性能评定

（1）住宅适用性能：是由住宅建筑本身和内部设施设备配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括：①单元平面；②住宅套型；③建筑装修；④隔声性能；⑤设备设施；⑥无障碍设施。

（2）住宅环境性能：是在住宅周围由人工营造和自然形成外部居住条件的性能；

（3）住宅经济性能：是在住宅设计、建造和使用过程中，节能节水节地和节材的性能；

（4）住宅耐久性能：是住宅建筑工程和设施设备在一定年限内保证正常安全使用的性能；

（5）住宅安全性能：是住宅建筑、结构、设备、设施和材料等不危害人体安全并有利于用户躲避灾害的性能。

第三节房地产面积

知识点1房屋面积种类（掌握）

（一）建筑面积及其构成

（1）建筑面积：是指房屋各层水平平面面积的总和。即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和，包括设备房、地下室、阳台、挑廊、楼梯间或电梯间等的面积。真题：计算建筑面的房屋应该是永久性结构的房屋，且层高应在2.2m以上。其中，成套房屋的建筑面积通常指分户的建筑面积，如一套住宅的建筑面积，是以一个套间为单位的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有公共建筑面积（简称公摊面积）组成，即：

建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积。

（2）套内建筑面积（闭门面积）：即成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积（全封闭全算，半封闭算一半）

（3）使用面积（地毯面积、地面面积、地板面积）：是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也不包括阳台面积。计算规定：

①套内使用面积应包括卧室、起居室(客厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁柜等使用面积的总和。

②套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积，如跃层住宅的套内使用面积包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入使用面积。

③烟囱、通风道、管道井等均不应计入套内使用面积。

④套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算，如有复合保温层时，应按复合保温层表面尺寸计算。

⑤内墙面装饰厚度应计入套内使用面积。

（4）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

（5）套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（阳台封闭判断依据是按规划在房屋建成交付时是否封闭）。

（6）分摊面积。应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：①幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等；②功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯间、电梯间等；③本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。

（二）不同阶段的房屋面积

（1）预测面积。分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。

（2）合同约定面积。指新建商品房出卖人和买受人在商品房买卖合同中约定的所买卖新建商品房的面积。

（3）产权登记面积。简称产权面积，俗称房本面积，是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积，是实测的房屋建筑面积。存量房买卖中依据的面积一般是该面积。

（4）实测面积也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。造成预测面积与实测面积不一致的原因主要有：①施工误差；②测量误差；③工程变更；④房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等。

知识点2得房率和实用率（熟悉）

得房率（K值）=使用面积/建筑面积*%；得房率又称使用率、使用面积系数；

影响得房率的几个因素：建筑形式（板式大于塔式）、建筑结构（构筑件占面积不同）、外墙厚度、房间数量

实用率=套内建筑面积/建筑面积*%。一般实用率大于得房率且不实用。

知识点3土地面积种类（了解）

主要有宗地面积、小区用地面积和共有土地分摊面积。

不计入宗地面积的范围：①无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；②市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；③公共使用的河滩、水沟、排污沟；④已征收、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要做市政建设的用地；⑤其他按规定不计入宗地面积的。

建设用地面积=规划占地面积-代征面积

第四节房地产形象展示

知识点1房地产相关图

一、地图和地形图（熟悉）

地形图是普通地图，是按照一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。主要内容有地貌、水系、植被、建筑、居民点、交通线、境界线等。

阅读地图需要注意：

（1）地物、地貌符号及其含义。地貌是指地球表面自然起伏的形态，如平原高山等；地物是指地球表面上的固定性物体，如房屋道路、河流等。

（2）平面位置和高程。地面点的空间位置由平面位置（坐标）和高程来确定，测量的基准是大地水准面。水平面测量的基准线是铅垂线。地面点到大地水准面的铅垂距离称为绝对高程，即海拔。

（3）比例尺。

二、房地产图（了解）

房地产图分为

①户型图；

②房产分户图（表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利接线，是房屋产权证的附图，包含房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位、门牌号、所在层次、户号、室号、建筑面积、房屋边长等）

③宗地图（包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点以及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。

三、建筑总平面图和建筑平面图（了解）

1、建筑总平面图

可以反映

①建筑场地的位置、数量、大小及形状；

②建筑物在场地中的位置及与邻近建筑物的相对位置；

③场地内的道路布置与绿化安排；

④建筑物的朝向（通常用指北针或风玫瑰图表示）

⑤建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；

⑥扩建建筑物的预留地。建筑总平图上的室外地坪标高（涂黑的直角三角形）通常采用绝对标杆，其他图纸一般采用相对标高。

2.建筑平面图

建筑平面图是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平投影图。

包含各层平面图，可以反映建筑内部各结构布置关系和尺寸以及室内地面的高度。

一幢建筑物一般有下列几种建筑平面图：

①首层平面图；

真题：②标准层平面图（表示中间相同的各层平面布置）

③顶层平面图(表示房屋最高层的平面布置）

④屋顶平面图（即屋顶平面的水平投影）

从建筑平面图上可以看出以下内容：

①建筑物的平面形状、出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；

②建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚；

③走廊、楼梯的位置及尺寸；

④门、窗的位置及尺寸；

⑤台阶、阳台、雨蓬、散水的位置及尺寸；

⑥室内地面的高度

开间是指房屋纵向相邻的墙体或柱中心线之间的距离，也就是房屋的宽度。进深是指房屋横向两个相邻的墙体或柱中心线之间的距离，也就是房屋的深度。

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